DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ¿CUÁNTO TIEMPO PUEDE EL INQUILINO QUEDARSE EN LA VIVIENDA?

Tienes una vivienda alquilada. Y no sabes si ya ha pasado el plazo pactado de arrendamiento y si el propietario puede exigir que el inquilino abandone la casa ¿Qué puedes hacer?

SUPUESTO TÍPICO: ALQUILER DE VIVIENDA POR UN AÑO.

mi abogado de confianza

En primer lugar, estamos hablando de un arrendamiento de vivienda. En este tipo de casos lo normal es pactar un alquiler por un año de duración.

Por cierto, si nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de 11 meses, no dejes de leer esta entrada porque, ya sea por desconocimiento o por mala fe, lo cierto es que pudiera ser un fraude de ley.

Durante estos primeros 12 meses lo normal es que no te encuentres problemas. A lo sumo el arrendador puede alegar que necesita la vivienda para uso propio

Pero, a veces, justo cuando se va a cumplir el año, el propietario, porque los inquilinos no le terminan de convencer, porque tiene a otras personas interesadas en el piso, o vete tú a saber, se plantea si puede no renovar el alquiler, poniendo de patitas en la calle a los arrendatarios.

Y es cuando surge la duda ¿el inquilino se tiene que ir? Pues, si eres el propietario siento ser yo quien te fastidie los planes y si eres el arrendatario ya puedes empezar a respirar, ya que te adelanto que la respuesta es un NO como una catedral.

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: PRORROGA FORZOSA DEL INQUILINO

pablo romero mi abogado de confianza

En el supuesto de los arrendamientos de vivienda, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato de arrendamiento, no se pueden obviar (art 6 LAU).

Uno de estos derechos es la prórroga forzosa del inquilino ¿Y esto que significa?

-contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Pues que, con independencia de la duración inicial que hubierais pactado en el contrato de alquiler (generalmente un año) a voluntad del inquilino ese periodo se puede ir prorrogando hasta llegar a los 5 años de duración si el propietario es persona física o 7 si el arrendador es persona jurídica (art 9 de la LAU)

O dicho con otras palabras, que cuando finalicen los 12 primeros meses pactados, o cualquiera de sus prórrogas antes de los primeros 5 (o 7) años, el inquilino puede permanecer en la vivienda aunque el casero quisiera echarlo con agua caliente. Que quedarse en la casa depende exclusivamente del arrendatario y que no se necesita el visto bueno del propietario.

Y, por tanto, da igual que en el contrato se hablara de un año, de 6 meses o de 24. Que ese plazo inicial pactado tiene importancia para otras cuestiones. Pero que a efectos de determinar la duración mínima del contrato, si el inquilino quiere, será, en principio, de 5 (o 7) años.

Además, como te contaba antes (e insisto por su importancia) es un derecho mínimo, no negociable e indiscutible. Vamos, que “no hay tu tía” en estas cuestiones,  por mucho que venga recogido en el contrato (ojo, salvo el derecho de uso propio)

Evidentemente, todo esto es para el caso de que el inquilino quiera seguir en la vivienda. Si, por el contrario, quiere marcharse en estos primeros 5 (o 7) años, simplemente tiene que manifestarselo al casero con un preaviso de 30 días a la finalización del plazo pactado o cualquier de sus prórrogas.

-contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

En este caso, el concepto de prórroga forzosa explicado es exactamente el mismo, lo único que cambia es su plazo de duración.

En concreto, ahora no hablamos de 5 ( o 7) años, sino de 3. Es decir, que el inquilino, aún en contra de la voluntad del propietario, se puede quedar en la casa durante 3 añitos. Y punto pelota.

El resto de lo expuesto en el punto anterior es igualmente aplicable.

¿Y QUÉ OCURRE CUANDO LLEGAMOS AL FINAL DE ESTA PRÓRROGA FORZOSA?

pablo romero mi abogado de confianza

Pues que ahora el inquilino SÍ que necesita el visto bueno del arrendador para continuar en la vivienda. Te lo explico con detalle a continuación.

-contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Si pasados esos primeros 5 (o 7) años el propietario no quiere renovar el contrato, el arrendatario tiene que irse por narices de la vivienda (art 10 de la LAU). Pero ojo, que no es tan sencillo.

El casero tiene que avisar al inquilino con 4 meses de antelación a la finalización de esos 5 (o 7) años que quiere resolver el contrato. Si no lo hace se ha metido en un lío, porque en ese caso, el inquilino, de nuevo tiene derecho a seguir en la casa..

Y es que, si no se cumple con estos cuatro meses de preaviso, o en su caso, directamente, el propietario da el visto bueno para que se renueve el contrato, el arrendatario tiene la posibilidad, a su voluntad, de una prórroga forzosa de 3 años.

O dicho en cristiano, si al finalizar los primeros 5 (o 7) años, no se extingue el contrato por el propietario, el inquilino puede seguir en la vivienda otros 3 años más.

Por cierto, si fueras el arrendatario quien quiere finalizar el contrato al llegar a esos 5 (o 7) años, tiene que avisar con dos meses de antelación. Y a partir de entonces, en los 3 años siguientes, cuando vayan finalizando cada una de las anualidades, solo será necesario por su parte un preaviso de un mes.

-contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

En este caso, el propietario, pasados los 3 primeros años, puede finalizar el contrato, pero tiene que avisar con 30 días de antelación. Y si no lo hace, el inquilino puede continuar durante un año más en la vivienda.

Actualización coronavirus: si tu contrato termina estando vigente el estado de alarma o dos meses después, el inquilino puede pedir una prórroga de 6 meses. Para más información leer esta entrada.

FINALIZADA ESTA SEGUNDA PRÓRROGA: TÁCITA RECONDUCCIÓN.

Tanto en los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, como en los firmados desde el 6 de marzo de 2019, al finalizar los plazos que he explicado en los puntos anteriores, el procedimiento a seguir es el siguiente.

Si terminado el plazo en cuestión, el inquilino permanece en la vivienda durante 15 días, sin que el arrendador diga “esta boca es mía” (antes o durante esos 15 días), se entiende prorrogado el contrato (generalmente) durante un año más. Y así sucesivamente (arts 1566 y 1581 del CC)

RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR.

Todo lo expuesto hasta ahora hace referencia a los supuestos en los que es el mismo casero que firmó el contrato de arrendamiento el que ahora quiere ponerle fin.

Pero hay unos supuestos diferentes: aquellos en los que el arrendador pierde esa condición (generalmente por la perdida de la propiedad de la vivienda) y el nuevo dueño pretende que el inquilino se vaya con la música a otra parte.

¿En estos casos se extingue el contrato? En esta entrada te lo explico todo

FRAUDE DEL ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA.

duracion contrato arrendamiento

Si recuerdas bien, al principio de esta entrada comentamos que la misma servía solo para los arrendamientos de vivienda.

Esto supone que si el contrato de alquiler es un arrendamiento de temporada, todo lo dicho no es aplicable. En estos casos, una vez finalizado la duración inicial indicada en el contrato, el propietario puede darle una patada en el culo al inquilino con todas las de la ley.

Esto lleva a que algunos arrendadores, ya sea por desconocimiento o por mala fe, alquilen la casa como si fuera un arrendamiento de temporada cuando en realidad es de vivienda habitual.

Pero, en realidad, este error o “triquiñuela” es completamente ilegal, un arrendamiento en fraude de ley, así que si crees que es tu caso, no dejes de leer esta entrada, porque se podrían aplicar los plazos de duración del arrendamiento de vivienda, evitando al inquilino hacer el “petate”

SI EL INQUILINO FINALMENTE ABANDONA LA VIVIENDA.

duracion contrato arrendamiento

Ya sea de motu propio, ya sea por decisión del casero porque simplemente se ha acabo el contrato, el arrendatario decide echar a andar.

Pues, como inquilino, si no quieres que te estafen y te tomen el pelo (porque de todo hay en la viña del señor), es muy importante antes de dejar la vivienda tomar una serie de medidas. Dedícale 5 minutos a esta entrada que luego vienen los lloros

 

Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema. Si tienes más dudas escríbeme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN: los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 tenían también una prórroga forzosa de 5 años.

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