Finalización del arrendamiento antes de tiempo. ¿Se pueden reclamar todas las rentas restantes?

El inquilino ha decidido la finalización del arrendamiento antes de tiempo ¿Lo puede hacer sin que le cueste un duro? ¿Se le puede reclamar todo lo que resta de contrato? En esta entrada te lo explico.

El plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento: 6 meses.

Vayamos al supuesto típico en un arrendamiento de vivienda: generalmente los alquileres se firman por un año.

O lo que es lo mismo, el inquilino se ha comprometido por escrito (el contrato) a pagarle al casero 12 meses de renta. Y eso es, precisamente, lo que espera el propietario, el pago de todas las mensualidades. Porque, teóricamente lo prometido es deuda.

Pero la vida da muchas vueltas. Quizás porque ha encontrado trabajo en otra ciudad, quizás porque ha visto un piso más barato, o sencillamente porque le da la real gana, el arrendatario decide irse antes de tiempo, sin cumplir con el año pactado. Es decir, el inquilino opta por la finalización del arrendamiento antes de tiempo.

Evidentemente, nos referimos a una resolución unilateral del contrato. Porque si fuera consensuada entre ambas partes, si propietario e inquilino están de acuerdo, pues todo el mundo contento.

Pero, si no hay acuerdo, siempre surge la misma duda: ¿el arrendador puede reclamar al inquilino todo lo que resta de alquiler?

Pues va a ser que no.

La Ley de arrendamientos Urbanos , en su art 11,  establece que, sea cual sea la duración que se haya puesto en el contrato, el plazo mínimo (obligatorio) es tan solo de medio año.

O dicho en cristiano, pasados los 6 primeros meses, el inquilino puede hacer el petate y marcharse «de gratis»….o casi.

Finalización del arrendamiento antes de tiempo: posible penalización.

Vale, es cierto que, pasados los 6 meses, al inquilino no se le pueden reclamar todas las mensualidades restantes, pero no tan rápido.

Porque eso no quita que se pueda acordar una pequeña penalización.

Un castigo para el arrendatario que tirando de «donde dije digo digo Diego» ahora no cumple con su palabra, haciendo caso omiso a lo pactado.

Pero que nadie se alarme ni eche las campanas al vuelo. Se trata de una sanción casi testimonial ya que tiene dos condiciones/ límites:

–tiene que estar previamente recogida en el contrato. Así que si al casero se le pasó incluirla en su día en el alquiler, si no la puso por escrito, ahora ya es tarde.

-y hay un tope máximo. En concreto, el importe de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Y si queda menos de un año, pues la parte proporcional. Todo lo que supere este límite es ilegal.

Esto quiere decir que, salvo que se haya firmado, por decir una bestialidad, 15 años de alquiler (en cuyo caso sí le puede salir por un pico al arrendatario) lo normal es que la sanción sea casi simbólica: por ejemplo la mitad o un tercio de la mensualidad. O ni eso.

Nada comparado con la totalidad de las mensualidades restantes…. Así que, si eres el arrendatario, ya puedes volver a respirar. Y, como arrendador, pues toca fastidiarse, porque no hay otra.

¿Y si se firmó una cláusula que obliga al inquilino a pagar todo lo que resta? ¿o una penalización elevada?

A veces se incluye en el contrato una cláusula que expresamente dice que si el arrendatario se va antes de tiempo, tendrá que pagar todo lo que resta de alquiler. O una indemnización «de agárrate y no te menees»

Y, lo cierto es que el arrendatario la firmó tan contento.

La pregunta es si, ahora, el propietario, puede exigir al inquilino que cumpla con esa cláusula, o «avisarle» de que le pondrá una demanda de regalo si no paga.

Pues, de nuevo, la respuesta es no.

Este tipo de cláusulas van en contra de los derechos mínimos que la Ley de arrendamientos Urbanos recoge para el arrendatario.

Por eso, por mucho que se hubieran acordado entre las dos partes, por mucho que estuvieran libremente firmadas y aceptadas, son inservibles, papel mojado.

Así que, como inquilino, si te están reclamando esas rentas por desconocimiento o por un «a ver si cuela» ya sabes que te puedes negar con todas las de la ley. De nada por avisar.

Como propietario, siento ser yo el que te chafe tus expectativas, pero es lo que dice la ley.

Desistimiento del contrato dentro de los 6 primeros meses.

Estamos constantemente hablando de lo que ocurre después del medio año.

Pero no olvides que el casero, si todavía no ha pasado el primer semestre, sí que puede reclamar al inquilino el resto de rentas. Ojo, solo hasta el sexto mes (inclusive) .

Y da igual si este último apenas habías puesto un pie en la vivienda, si apenas habías hecho uso de la misma. Haberlo pensado mejor.

Y cuidado, porque a esas rentas se le puede añadir la penalización de la que hablábamos antes. Toma castaña.

En estos casos te aconsejo que, si, como inquilino, dispones de algún motivo lógico para irte de la vivienda, lo hables con el arrendador. Y eso me lleva al siguiente punto

¿Es necesario alegar alguna causa para la rescisión del arrendamiento?

Al hilo de lo que estamos hablando, has de saber que en realidad no es obligatorio justificar motivo alguno.

Como decía, en los 6 primeros meses sí lo recomiendo por la posibilidad de llegar a un acuerdo, pero una vez pasado ese plazo ten claro que el inquilino puede optar por la finalización del arrendamiento antes de tiempo sin dar más explicaciones.

Otra cosa es que se haga por pura deferencia.

Y recuerda que, se den explicaciones o no, una vez pasados los 6 primeros meses, el arrendatario siempre tiene que avisar al casero con una antelación de 30 días.

Conclusión.

1.-Si la finalización del contrato de arrendamiento antes de tiempo se produce pasados los 6 primeros meses, no se pueden reclamar las rentas restantes.

2.-En ese caso solo se podrá solicitar una pequeña penalización (siempre que se hubiera recogido por escrito) de una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir.

3.- Las rentas que sí se pueden reclamar íntegramente, aunque el inquilino se vaya antes, son la de los 6 primeros meses.

Llevo toda mi vida laboral dedicado a los arrendamientos. Y este tema es de los que más confusión genera. Porque mucha gente (tanto inquilinos, como propietarios) dan por hecho que sí se pueden reclamar todas las rentas. Y como has visto, nada más lejos de la realidad.

De todas formas, mi recomendación es clara: tanto antes de firmar el contrato, como cuando se pretende la resolución del mismo, asesórate bien con un especialista. Así que no dudes en contactarme

Abogado especialista en arrendamientos de Granada

ACLARACIÓN 1: esta entrada es válida solo para los arrendamientos de vivienda. Para otros tipos de arrendamientos, como los de local de negocio, no se aplica la norma de los 6 meses.  Y las consecuencias por la finalización del arrendamiento antes de tiempo son distintas.

Lo mismo ocurre con los arrendamientos de temporada, como (suelen ser) los pisos de estudiantes, o para los arrendamientos de vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda Esta entrada no es aplicable a este tipo de alquileres.

ACLARACIÓN 2: esta entrada es válida para los contratos de arrendamiento a los que se le aplica la legislación vigente a la fecha de publicación, en concreto los posteriores al 6 de junio de 2013. Si tu contrato es anterior, no dudes en consultarme por si la regulación fuera diferente.

ACLARACIÓN 3: Si tienes dudas acerca de la duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda, échale un vistazo a esta entrada en la que te aclaro todas las cuestiones al respecto

ACLARACIÓN 4: Un último consejo para el inquilino que pretende rescindir el contrato de arrendamiento: deja siempre constancia por escrito de que abandonas la vivienda. Que te pueden jugar una muy mala pasada.

Fuentes: foto entrada, foto 1, foto 2.