Agujeros en la pared. Pulido del suelo. Desperfectos en un alquiler.

Cuando finaliza el contrato de alquiler y se devuelve la vivienda, muchas veces nos encontramos con que se han realizado agujeros en la pared ¿Se le puede reclamar al inquilino? En esta entrada te resuelvo todas tus dudas.

Agujeros en la pared hechos por el inquilino.

Partimos de la base de que, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en correcto estado de conservación.

Pero no nos engañemos, por muy bien que la cuide el inquilino, lo normal es que no se devuelva exactamente (reitero, exactamente) igual que como se entregó. Y un clásico en este tipo de situaciones son los agujeros en la pared ¿Se les puede reclamar al inquilino?

-Uso normal.

Pues en la mayoría de los casos, el coste de reponer las paredes a su estado anterior es del propietario (y por eso no podrá compensarlo con la fianza). Te explico por qué: al inquilino solo se le puede reclamar aquellos gastos que provienen de un uso culpable o negligente de la vivienda, por lo que todo deterioro o desperfecto que responda a un uso normal o al mero transcurso del tiempo, es responsabilidad del arrendador. Y uno de los ejemplos típicos son los agujeros en las paredes.

Los Jueces entienden que es algo completamente normal que alguien que hace uso de un piso termine colgando alguna estantería o cuadro en la misma. Que no se puede considerar como algo fuera de lugar o imprevisible.

-Excepción: pacto en contrario.

Y precisamente porque es algo completamente previsible que el inquilino termine decorando la vivienda a su gusto, el arrendador tiene la posibilidad de tomar cartas en el asunto antes de arrendar la vivienda.

Así que pudiera incluirse en un contrato de alquiler la prohibición expresa de realizar ningún tipo de perforación en las paredes de la vivienda. Y en ese caso el inquilino sí que tendría que responder por los desperfectos causados. Por la sencilla razón de que, por muy normal que sea colgar un cuadro, el arrendatario aceptó expresamente no hacer agujeros en la pared, así que si finalmente los hizo tendrá que indemnizar al propietario por ello.

-Uso negligente.

Ahora bien, depende de cada caso. No todo desperfecto en una pared puede considerarse normal. Recuerdo que, a un cliente, su inquilino decidió hacerle una «reforma» en su vivienda, tirando media pared que separaba la cocina del salón para crear una cocina americana improvisada. Vamos, lo que viene siendo «me estorba este cacho de pared y cojo y la tiro a cachos». Con un par.

Como puedes imaginar, este tipo de reestructuración de las paredes no son algo admisible, por lo que pueden reclamarse perfectamente al inquilino. Que una cosa es colgar una estantería y otra bien distinta improvisar en plan Pepe Gotera y Otilio, chapuzas a domicilio.

Pero, insisto, para poder reclamarle al inquilino los desperfectos en las paredes, tienen que ser supuestos graves que se alejen varios pueblos de lo que es un uso normal de la vivienda y una decoración comprensible de la misma.

Pulido del suelo.

Otro de los desperfectos típicos cuando se devuelve una vivienda alquilada son los daños en el suelo. Porque es imposible que, en el mármol o parqué, no queden señales después de haber estado haciendo vida durante años en un salón (y en concreto moviendo, por ejemplo, las sillas de la mesa para comer).

Pues todo lo que he dicho en esta entrada es aplicable al pulido del suelo. Solo será reclamable al inquilino en cansos anormales, si no, tendrá que hacerse cargo el arrendador.

Conclusión.

1.-Cuando finaliza el contrato de alquiler es bastante probable que haya desperfectos en las paredes y suelo.

2.-Si los agujeros en la pared o los rallados en el suelo proviene de un uso normal o el mero paso del tiempo (la mayoría de los casos) le toca hacerse cargo al propietario.

3.-Si, por el contrario, los desperfectos exceden de lo comprensible, se podrá reclamar al inquilino.

4.-Cabe la posibilidad de que, en el contrato de alquiler, se recoja una cláusula expresa, por el que es el arrendatario el que se responsabiliza de estos posibles daños.

Son muy típicos este tipo de dudas, junto con la de quién tiene que pintar la casa o solucionar los problemas con los tiradores (pomos de las puertas). Es por lo que más me preguntan. Como os digo, depende de cada caso, aunque lo normal es que se tenga que hacer cargo el propietario.

Ponte en contacto conmigo y juntos veremos tu caso.

Pablo Romero, abogado experto en arrendamientos.

Abogado en Granada.

SAP Barcelona 656/2020, 28 de Septiembre de 2020

Es doctrina reiterada tanto por esta Sección, como por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, la de que; «la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )».

Asimismo, en relación a la posibilidad de indemnizar al arrendador por la pintura, masilla, repaso de paredes, agujeros en la pared, ambas secciones también hemos declarado que; «en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (…)».

SAP Barcelona 154/2020, 7 de Mayo de 2020

Y, en el presente caso, no consta referencia expresa en el contrato, acerca de la obligación del arrendatario de devolver la vivienda pintada, ni con los agujeros debidamente tapados y enyesados; y tampoco se establece que la vivienda se entregue recién pintada, ni se regula una prohibición específica del arrendatario de hacer agujeros en las paredes o azulejos; por lo que, no observándose en las fotografías adjuntadas al informe (tomadas por la propia perito Doña Evangelina, tras la finalización del arriendo), un estado de suciedad en las paredes o de agujereado de las mismas, que exceda del uso normal de una vivienda, se concluye que ningún desperfecto por esta partida se puede imputar ni reclamar al arrendatario DON Salvador .

SAP Madrid 62/2015, 27 de Febrero de 2015

No hay base para entender que en el contrato que ligaba a las aportes se hubiese pactado una carga mayor que la que establece la ley, por la que tuviera que responder la fianza. De ahí que la juzgadora de instancia atendiese a si realmente se había acreditado por la arrendadora que el piso en cuestión, al terminar el contrato, había quedado con desperfectos que rebasasen lo que pudiera ser el desgaste ordinario inherente a la posesión y uso derivado del derecho del inquilino a ocupar la vivienda y por el que abona el precio de la renta

(…) aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido – de nuevo- en alquiler para vivienda.

SAP Madrid 219/2021, 30 de Julio de 2021

demuestra el buen estado general del inmueble, sin que se aprecien deterioros o desperfectos más allá de los propios del uso normal del mismo durante los cinco años de vigencia del contrato. Los conceptos de los trabajos realizados ref‌lejados en la factura de LMA decoración, S.L. puestos en relación con también con las fotografías aportadas por la ahora apelante datadas el día 2 de enero de 2018 en que fueron retiradas de la notaría las llaves del inmueble arrendado, llevan a la conclusión de que las «rayaduras», los desperfectos en armarios y los agujeros en piezas de madera de la escalera (realizados según la propia parte reconviniente para la instalación de puerta de protección de niños y que se encuentran dentro de lo autorizado a sensu contrario por el art. 23.1 de la LAU) y de las paredes a que asimismo alude, como también en este último caso en la factura de Lisbet 34 S.L. al incluir el concepto de «retirada de barras de cortinas y remates en el techo», así como el óxido derivado del mobiliario de la terraza que permanece en ella, son consecuencia todos ellos del uso, desgaste y roce propios de la utilización normal de la vivienda

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.