Compensar el último mes de alquiler con la fianza.

¿Puede el inquilino compensar el último mes de alquiler con la fianza? ¿Qué medidas puede tomar el casero si el arrendatario no paga ese mes? No busques más por internet, en esta entrada te lo explico todo.

Compensar el último mes de alquiler con la fianza ¿Es legal?

Déjame que te ponga un ejemplo con el que (si estás leyendo esta entrada te sentirás identificado): Jacobo vive de alquiler en un piso propiedad de María. Paga 700 € al mes de renta, y, al iniciar el arrendamiento, tuvo que pagar otro tanto como fianza. Estamos a 1 de octubre y el 1 de noviembre se termina el alquiler y Jacobo tendrá que devolver la vivienda. Así que Jacobo piensa: «si la casera me tiene que devolver 700 € de fianza de aquí a unos días, no tiene sentido que le pague yo ahora los 700 € de este mes de octubre, compenso ambas cantidades y listo». Y de esta manera, Jacobo, unilateralmente, decide no pagar el último mes de renta (octubre).

Llegados a este punto, es cuando surgen las siguientes cuestiones: ¿esto es legal? ¿Puede hacer algo el casero ante ese impago?

-Compensar el último mes de alquiler con la fianza NO es una solución legal…

Lo cierto es que este problema es muy habitual, se da día sí, día también. Y la respuesta, a priori, es sencilla: compensar el último mes de renta con la fianza de manera unilateral por el inquilino no es legal. Punto pelota. Sin más ciencia.

La explicación técnica es que para que se puedan compensar dos deudas, conforme al art 1196 del CC, las mismas tienen que estar vencidas, líquidas y exigibles, requisitos que no concurren al no haber nacido todavía la obligación del arrendador de restituir la fianza por no haber finalizado aún el arrendamiento (SAP Barcelona de 29 de octubre de 2020)

Ahora, permíteme que te traduzca esa explicación legal al cristiano: es una cuestión de tiempos, simplemente, se estaría vendiendo la piel del oso antes de cazarlo. Toca ir paso a paso, y por muy probable que sea que vayas a cazar al animal, hasta que no lo tengas en tu poder, no puedes vender su piel… O compensarla.

Porque partimos de la base de que muchos inquilinos tienen claro que la vivienda se encuentra en perfecto estado, pero lo cierto es que hasta que no termina el alquiler, hasta que efectivamente no se devuelve la vivienda, no se podrá saber con exactitud si el casero tiene que devolver la totalidad de la fianza o hay que descontar determinada cantidad por algún desperfecto. ¿Y si en el último mes se produce alguna avería? O lo que también ocurre, ¿y si el arrendatario piensa que la casa se ha cuidado en perfectas condiciones y sí que hay desperfectos que se le puedan achacar? (he visto de todo)

Por eso, la obligación del casero de restituir la fianza no surge hasta que oficialmente se ha devuelto la posesión del inmueble. Antes de ese momento, en relación con la fianza, el arrendador todavía no tiene ninguna deuda frente al arrendatario (la podrá tener en un futuro inmediato, quizás en cuestión de horas, pero, insisto, antes de la devolución de las llaves, la deuda no existe). En estos casos se está intentando compensar dos deudas, una que es segura (el pago de la renta) con otra que todavía no ha nacido (por muy probable que sea que vaya a nacer) y que, de hecho, quizás no exista en un futuro (porque cabe la posibilidad de que haya desperfectos de última hora).

Por tanto, pretender compensar la última renta es vender la piel del oso con un mes de antelación. Cuando acabe el alquiler se vende (si se puede) la piel que se quiera, pero antes de cazarlo (finalizar el arrendamiento) legalmente no se puede.

Y para ser más exactos, si bien, por resumir y hacer la explicación más sencilla, hablo del momento de devolución de la vivienda y la entrega de llaves, lo cierto es que, conforme a lo indicado por la Jurisprudencia, la obligación de restituir la fianza por el arrendador no surge hasta un mes después de la entrega de llaves. Si quieres más información, pincha en esta entrada.

Por otro lado, te aconsejo que leas esta entrada sobre cuáles son los desperfectos que permiten descontar la fianza y cuáles no.

-Sin embargo, (en la mayoría de los casos) sí es efectiva.

Ahora bien, no nos vamos a engañar, que legalmente no se pueda hacer no significa que sea una práctica totalmente habitual, por el simple hecho que del arrendador, frente al impago de la última renta, pudiera hacer bien poco. O lo que es lo mismo, no será una solución legal, pero (en la mayoría de los casos) sí efectiva. Me explico.

Ante el impago de una mensualidad, el casero tiene todo el derecho del mundo a presentarle una demanda al inquilino por desahucio y reclamación de renta. Pero esta medida no tiene ningún sentido a un mes de terminar el contrato. Primero, no sirve de nada pedir el desahucio cuando en cuestión de días se va a ir de la vivienda (ojo, por poder se puede pedir, pero seguramente quedará sin efecto en esos pocos días). Ni tampoco tiene eficacia una demanda de reclamación de rentas, porque entre que se tramita o no, ya se ha terminado el arrendamiento, surgiendo, ahora sí, la posible obligación de restituir la fianza, y, por tanto, la posibilidad de que en el juicio de reclamación de cantidad (renta) le compensen la fianza al arrendador.

A todo lo cual hay que añadir que los propietarios no suelen meterse en camisas de once varas a las primeras de cambio. No conozco a ningún arrendador que no haya tratado de dialogar y razonar con el inquilino antes de gastarse el dinero y meterse en Tribunales (por mucho riesgo de costas que pudiera haber para la otra parte). Y mientras el casero le pregunta al arrendatario, y este le dice o le deja de decir… pues ya ha pasado el mes, y lógicamente, a priori, ya no tiene ningún sentido presentar la demanda.

Digo «a priori», porque, si una vez devuelta la posesión del inmueble, se pudiera comprobar la existencia de desperfectos que igualan o superan la cantidad entregada como fianza, es evidente que el arrendador tiene todo el derecho del mundo a reclamar judicialmente el último mes de renta. Por esta razón, al dueño de un piso le trae a cuenta esperar (porque no pierde el derecho a reclamar la renta, y si lo hace una vez devuelta la vivienda, la reclamación, al haber podido comprobar el estado del inmueble, ya podrá ir sobre seguro)

-Excepción: posibilidad de acuerdo.

Ojo, y todo esto para el caso de que no se hubiera recogido esta posibilidad en el contrato de arrendamiento. Porque, aunque no es habitual, si en el contrato se hubiera recogido una cláusula que permitiera compensar el último mes de renta con la fianza, sería perfectamente válido.

Conclusión.

1.-Compensar el último mes de alquiler con la fianza de manera unilateral por parte del inquilino no es legal.

2.-Pero, en la práctica, si el arrendatario actúa de esta manera, al casero no le va a traer a cuenta tomar ninguna medida de manera inmediata. Por lo que, a priori, la medida sí que puede ser efectiva.

Como os decía anteriormente, compensar el último mes de alquiler es el pan nuestro de cada día. Como inquilino se asume un riesgo, pero es bastante probable que no tomen medidas de primeras por el impago. Como propietario, lo más práctico sea esperarse (sin perjuicio de alguna reclamación previa) a la devolución de la vivienda para ver qué medidas tomar.

Depende de cada caso. Si tienes cualquier duda, escríbeme.

Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.

Abogado en Granada.

Si quieres más información sobre la posible compensación de la renta con deudas del casero, pincha en esta entrada.

Si quieres más información sobre la fianza en general, pincha en esta entrada.

Fuentes de la entrada: «compensar el último mes de renta con la fianza» foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.