Novedades en la renta tras la nueva ley de vivienda ¿Existen límites al precio del alquiler?

¿Cuáles son las novedades en la renta tras la nueva ley de vivienda? ¿Existe algún límite en el establecimiento del precio del alquiler?

En esta entrada te explico las nuevas medidas que ha añadido la nueva ley de vivienda con relación al establecimiento de la renta en un contrato de arrendamiento.

Novedades en la renta tras la nueva ley de vivienda en arrendamientos de vivienda habitual.

Hasta el 25 de mayo de 2023 no existían límites a la hora de establecer la renta ante un posible nuevo contrato de arrendamiento de vivienda. Es decir, que un propietario podía decidir sin ningún tipo de restricción con qué precio sacar a la renta su inmueble. Otra cosa bien distinta es que luego encontrara personas interesadas o no. Sencillamente, se aplicaba la ley de la oferta y la demanda.

Pero, tras la nueva ley de vivienda, es decir, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, se han establecido un par de limitaciones a la determinación de la renta (en concreto, se ha modificado el art. 17 de la LAU). Veamos cuáles son.

-Tope máximo al precio del alquiler conforme a la renta del contrato anterior.

Si la vivienda que se pretende alquilar se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, la renta tras la nueva ley de vivienda no podrá ser superior a la que hubiera habido en el último contrato en vigor que hubiese estado vigente en los últimos cinco años. (con actualización incluida).

O dicho en cristiano, en las zonas de mercado residencial tensionado, se congelan las rentas (atendiendo al último alquiler existente en los 5 años anteriores) para evitar que se disparen los precios manteniendo el del último alquiler.

Eso sí, se establece unas excepciones al límite que acabo de mencionar. En concreto, se permite aumentar dicho límite en un 10 % en supuestos en que se hubiera realizado en la vivienda determinadas obras de rehabilitación, mejora o accesibilidad.

Igualmente, también se puede aumentar ese 10 % si el nuevo contrato permite al inquilino estar en la vivienda durante 10 o más años.

-Límite máximo al precio del alquiler conforme al índice de precios de referencia.

Esta es otra de las novedades en la renta tras la nueva ley de vivienda.

Si el propietario es un gran tenedor, y la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, a la hora de establecer la renta de un nuevo contrato, la mensualidad no podrá superar el límite máximo establecido en el sistema de índices de precios de referencia.

O dicho (de nuevo) en cristiano: si el arrendador es gran tenedor y se trata de una zona de mercado residencial tensionado, la renta se tiene que establecer conforme a una escala (índice) que se va a crear al efecto para establecer límites máximos.

También se tendrán que someter a los límites de renta establecidos en ese índice de referencia las viviendas que, estando en una zona de mercado residencial tensionado, se alquilen por primera vez en los últimos 5 años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.

Se entiende por gran tenedor el que tenga 10 inmuebles (o superficie construida de 1.500 m²) ó 5 en zonas de mercado residencial tensionado.

Por otro lado, conforme a la nueva ley, será cada comunidad autónoma la que determine (o no) la existencia de zonas de mercado residencial tensionado.

Conclusión ¿Son realmente aplicables? ¿Se aplicarán al alquiler medio o habitual?

Son varias las novedades en la renta tras la nueva ley de vivienda. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 tendrán una posible doble limitación: la renta del contrato de arrendamiento de los últimos 5 años y el tope máximo que establezca el índice de precios de referencia.

Pero lo cierto es que estas limitaciones no se aplicarán en el «alquiler medio», porque se tienen que dar unas características muy concretas que no suelen concurrir en la generalidad de los casos.

1.-En primer lugar, la limitación de la renta de los últimos 5 años exige que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado. Y como decía antes, será cada comunidad autónoma la que decida poner en práctica o no estas declaraciones.

Efectivamente, lo has leído bien. La nueva ley de vivienda ha pretendido regular competencias que corresponden a cada comunidad autónoma, por lo que establece unas herramientas que luego, dependiendo de lo que se decida en cada una de las 17 autonomías, se pondrán en práctica o quedarán en papel mojado. Así de simple.

Por lo que, si ahora, una determinada comunidad autónoma decide que no va a declarar ninguna zona como mercado residencial tensionado, esta limitación sencillamente no será aplicable.

Por otro lado, incluso aunque la comunidad autónoma diera el visto bueno, habrá que esperar a que la Administración competente realice la burocracia pertinente y declare oficialmente esa zona. Lo que quiero decir con esto es que, no por ser tu contrato posterior al 25 de mayo, ya le va a ser aplicable esta limitación.

2.-En segundo lugar, respecto al índice de precios de referencia más de lo mismo. Habrá que esperar que se apruebe el índice de precios de referencia de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Además, en su primera variante (de la limitación), se requiere que el arrendador sea un gran tenedor, por lo que no será aplicable en el alquiler medio, en el que los propietarios suelen tener apenas dos o tres inmuebles.

Al tratarse de una ley nueva, con muchos cabos sueltos (en lo que a competencias se refiere) toca darle su tiempo para ver cómo se va aplicando en la práctica. Habrá que estar muy atentos.

Por eso, si tienes cualquier duda, consúltame y veremos tu caso.

Por último, te recuerdo que toda esta normativa es aplicable solo a los arrendamientos de vivienda y no a los arrendamientos de temporada.

Si quieres más información sobre la renta en general, pincha en esta entrada

Abogado especialista en arrendamientos

Pablo Romero, abogado en Granada

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