Al finalizar el alquiler, cuando el inquilino devuelve la vivienda al arrendatario ¿quién ha de hacerse cargo de los desperfectos en el piso? ¿Se le pueden reclamar al arrendatario? En esta entrada te lo explico con detalle.

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1 Obligación de devolver en correcto estado de conservación la vivienda.

2 Desperfectos en el piso de alquiler por uso normal y mero paso del tiempo.

3 Conclusión.

Obligación de devolver en correcto estado de conservación la vivienda.

Cuando finaliza un contrato de alquiler toca devolver la vivienda al arrendador. Y siempre surge el mismo problema: los posibles desperfectos en el piso.

Porque, no nos engañemos, después de vivir en una casa durante un tiempo, después de que se haga uso de la misma, lo normal es que no se devuelva exactamente (reitero, exactamente) igual que como se entregó.

Partimos de la base de que el inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en correcto estado de conservación. O para ser más exactos, se exige que se devuelva el piso tal como fue entregado ( art 1561 del CC).

Es muy frecuente que se haga constar en el contrato que, en el momento de firmar el arrendamiento, el inmueble se encontraba en buen estado de conservación. Es más, aunque no se indique de forma especifica, lo cierto es que dicho buen estado se presume conforme el art 1562 del CC.

Por lo tanto, salvo que se indique lo contrario, el piso se entiende entregado sin daños ni desperfectos (de ahí la importancia, si eres el arrendatario, de inspeccionar la vivienda antes de firmar, y reflejar con pelos y señales cualquier cosa rara que se pudiera ver, para que luego no haya mal entendidos) problemas)

Entonces, ¿qué ocurre con esos daños o desperfectos que se han generado durante el alquiler? ¿a quién le toca hacerse cargo del coste de pintar la vivienda? ¿qué pasa con los muebles que se han roto? ¿y los agujeros que se han hecho en las paredes?

Desperfectos en el piso de alquiler por uso normal y mero paso del tiempo.

Pues depende de cada caso. Vamos a verlo con ejemplos.

Si el desperfecto que se ha causado responde a un mero uso normal de un objeto, al mero transcurso del tiempo, ha de hacerse cargo el arrendador.

Hablamos por ejemplo de una funda desgastada de un sofá. Es evidente que si todos los días me siento en el mismo, a lo mejor, después de 5 años de alquiler, el color de la funda o incluso el material, se ha terminado desgastando. No queda otra, las cosas, por su uso o mero paso del tiempo, se deterioran.

Ahora bien, siguiendo con el ejemplo del sofá, supongamos que se devuelve con un brazo partido y una pata rota. Pues aquí la cosa cambia. Porque si al usar el sofá lo hago con cuidado, no pasa nada de esto. Otra cosa es que me haya dedicado a saltar encima del mismo, como si fuera una cama elástica.

Y en estos casos, es decir, cuando se ha hecho un uso anormal o negligente de algún objeto, sí es reclamable al arrendatario (art 1563 CC) ¿Y cuándo se entiende que ha hecho un uso irresponsable? Pues cuando, no se utiliza un objeto conforme a su naturaleza o su uso. Cuando el desperfecto se ha causado por culpa del inquilino, no por el mero paso del tiempo. O como dice el código civil (expresión que me parece un poco casposa) cuando el arrendatario no se ha comportado como un «diligente padre de familia» (art 1.555 CC)

El problema es qué se entienda por un uso normal o anormal. Porque es algo subjetivo. Sí, está claro que en casos como los que te he comentado antes no debiera haber dudas.

Pero hay supuestos que están en el límite entre lo admisible y lo inadmisible y que cada persona lo pudiera ver de una manera diferente. Como decía la canción, según como se mire todo depende.

Os pongo un ejemplo de un caso que lleve hace muchos años: se reclamaban las típicas (pequeñas) quemaduras de la tapicería provocadas por la ceniza al haber estado fumando en el sofá mientras se veía la televisión.

Recuerdo que aquello me sorprendió porque el Juez consideró que era un uso normal y que no era reclamable al inquilino, cuando yo, por ejemplo, no termino de tenerlo claro.

Podríamos poner mil ejemplos: como piquetes en puertas, suciedad en la pintura o agujeros en las paredes. Efectivamente, los desperfectos en el piso de alquiler por los que más me preguntan son por quién debe asumir el coste de pintar de nuevo la vivienda o los desperfectos de los agujeros de la pared para colgar cuadros.

Por último hay que tener en cuenta que todo lo que acabo de contar tiene una excepción, las pequeñas reparaciones. Básicamente, si la entidad de la reparación es de muy escasa importancia (por ejemplo, arreglar una cisterna) el coste de la misma corresponde al inquilino. En esta entrada explico al detalle cuando nos encontramos ante una pequeña reparación.

Conclusión.

1.-La vivienda se tiene que devolver en el mismo estado que se recibió, o lo que es lo mismo, en correcto estado de conservación.

2.-Los desperfectos en el piso que deriven del uso normal de las cosas o mero paso del tiempo son de cargo del propietario.

3.-Los que sean provocados por una conducta culposa o negligente son reclamables al inquilino.

4.-Todo lo expuesto tiene una excepción, las pequeñas reparaciones de escasa entidad, que corresponden al arrendatario.

Cuando finaliza el contrato de alquiler, surgen muchas dudas tanto al arrendador como al arrendatario. Y no siempre es fácil dar una respuesta, pues depende de cada caso concreto. De hecho, te aconsejo que le eches un vistazo a esta entrada, en la que hablo de cosas a tener en cuenta cuando se devuelve la vivienda.

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PD. Todo lo que acabo de contar es aplicable, no solo al momento en el que finaliza el contrato, sino durante todo el contrato de alquiler. Es decir, si en medio de la duración pactada se rompe algo y surgen dudas de quién debe abonarlo, lo expuesto es igualmente aplicable, sin tener que esperarte a que finalice el arrendamiento.

En relación a lo que te acabo de contar, si durante el contrato de alquiler se produce un desperfecto, suele surgir la duda de si el inquilino puede compensar el coste de la reparación con el abono de todo o parte de una mensualidad. En esta entrada lo explico todo.

Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.

Abogado en Granada.

SAP, Barcelona sección 13 del 05 de marzo de 2018

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador .