Fianza no devuelta en un piso de alquiler ¿Cómo reclamar la fianza?

Si tras finalizar el arrendamiento, el propietario no devuelve la fianza al inquilino ¿qué pasos tiene que seguir el arrendatario para reclamar la fianza? ¿puede el casero oponerse de algún modo?

Punto de partida: fianza no devuelta por el arrendador.

La fianza es una garantía que tiene el casero durante el arrendamiento ante cualquier incumplimiento del contrato por parte del inquilino.

Por eso, cuando termina el alquiler, si no existen desperfectos achacables al arrendatario y este ha abonado religiosamente la renta, es obligación del propietario la de restituirle la fianza.

Por cierto, que no se te olvide que esta obligación no surge en el momento en el que se devuelven las llaves, sino que, en realidad, desde la entrega de la posesión de la vivienda, el arrendador tiene un mes para devolver dicha cantidad.

Pero ¿qué ocurre cuando el propietario se niega a la devolución de la fianza? ¿Cómo puede el inquilino reclamar la fianza del alquiler?

Cómo reclamar la fianza del alquiler.

La premisa es sencilla: salvo que el propietario pueda alegar (y probar) que el inquilino ha generado algún desperfecto en la vivienda, o debe alguna cantidad, el casero tiene la obligación de devolver la fianza al inquilino. O dicho (en vez de en activa) en pasiva: el inquilino tiene en esos casos todo el derecho del mundo a reclamar la fianza.

Para hacerlo existen dos vías.

Reclamación amistosa.

Lo más recomendable es tratar de solucionar las cosas por las buenas, e intentar evitar matar moscas a cañonazos (más que nada, porque presentar una demanda judicial tiene un coste tanto económico como temporal que, en la medida de lo posible, es conveniente evitar)

Así que lo primero es dirigirse al arrendador para que este de las explicaciones oportunas de por qué no procede a la devolución de la fianza.

Es aconsejable es hacerlo mediante un burofax, para que quede constancia por escrito (lo cual, el día de mañana pudiera tener una gran relevancia a los efectos de las costas del procedimiento judicial)

Igualmente, aconsejo que, para el caso de que, de primeras el casero se niegue a la restitución, intervenga un abogado. Muchas veces, con la intervención de un especialista en la materia, se consigue aclarar las posibles dudas que pudiera haber al respecto, mediando en el asunto, y dando una solución amistosa sin necesidad de acudir a los Tribunales.

De hecho, en esta fase suele haber mucha discusión sobre posibles desperfectos en la vivienda, y, dependiendo de lo que puedan probar unos y otros (inquilino y propietario), se podrá decidir sobre la controversia. También suele ser importante la intervención de un letrado porque permite aclarar muchas creencias erróneas sobre qué tipo de desperfectos permiten descontar todo o parte de la fianza.

Ahora bien, si tras esta primera aproximación, el dueño se niega a la devolución, para reclamar la fianza al inquilino solo le queda una opción: demandar.

Demanda judicial reclamando la fianza.

Lo dicho, si las partes no se ponen de acuerdo, la única opción es que decida o un Juez. O lo que es lo mismo, presentar una demanda de reclamación de la fianza frente al inquilino, por incumplimiento de lo establecido en el art 36 de la LAU.

Hay que decir que antes, para presentar esta demanda, era necesario abogado y procurador, por lo que a veces salía más caro el collar que el perro. Imagínate que la fianza fuera de 500 €, pues te puedes hacer una idea que no todo el mundo se animaba a demandar, cuando la minuta del abogado y el procurador podía ser esa misma cantidad o superior. Sencillamente, no era viable.

Precisamente, para evitar este tipo de situaciones, a partir del 6 de marzo de 2019 se permite que esta demanda pueda ser presentada sin intervención de estos profesionales (abogado y procurador) siempre que la cantidad a reclamar no supere los 2.000 € (art 249 LAU)

Si se trata de una cantidad superior, la para demandar al arrendador para reclamar la fianza será obligatoria la intervención de un abogado y un procurador, y se seguirá un procedimiento verbal u ordinario dependiendo de la cuantía reclamada.

Es cierto que la reforma realizada en el 2019 facilita mucho las cosas al inquilino, pero tampoco nos engañemos, presentar una demanda sin el asesoramiento de un profesional, aunque ya sea legal, no siempre es la mejor de las opciones. A veces es peor el remedio que la enfermedad. Yo desde luego aconsejo siempre consultar a un abogado, porque el mundo de los Tribunales no es para nada sencillo como para transitarlo «solo». Pero que quede claro que, si no se superan los 2.000 €, es perfectamente posible. Y si te lanzas a la piscina en ese sentido, aquí tienes un enlace del Consejo General del Poder Judicial con modelos de demanda de Juicio verbal, que sería el que necesitarías para reclamar la fianza.

Por último, recordar que, además de la fianza, se pueden reclamar los intereses devengados una vez pasado un mes desde la devolución de la vivienda.

(Por cierto, existen dudas sobre si es posible utilizar el procedimiento monitorio o no, hay Juzgados que sí lo admiten y otros consideran que no es procedente, por eso no lo aconsejo)

Conclusión.

1.-El arrendador tiene la obligación de devolver la fianza, salvo que haya un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino valorable en todo o parte de dicha cantidad.

2.-Si no se devuelve una vez pasado un mes desde la entrega de llaves, el inquilino podrá reclamar la fianza mediante una demanda judicial.

3.-Además de la fianza, también se pueden reclamar intereses.

3.-Si la cantidad que se reclama no supera los 2.000 € no será necesaria la intervención de abogado y procurador.

Cuando se finaliza el contrato de alquiler suelen darse dos tipos de supuestos: cuando el inquilino decide compensar el último mes de renta con la fianza, así como cuando el propietario se niega a devolver esta última. Para mí, como abogado, es el pan nuestro de cada día. Respecto a este último caso, es fundamental tratar de resolver el asunto de manera amistosa, tratando de razonar los posibles desperfectos que puedan alegarse por parte del arrendador. En muchas ocasiones he conseguido poner orden en el asunto. Pero no siempre es posible llegar a un entendimiento. En ese caso solo queda la demanda judicial. Si tienes alguna duda, contacta conmigo.

Por último, si eres inquilino, no olvides tomar determinadas precauciones al abandonar la vivienda.

Abogado especialista en arrendamientos.

Pablo Romero, abogado en Granada.

Fuentes de la entrada «como reclamar la fianza»: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.