Alquiler con varios arrendatarios.

¿Qué ocurre cuando se celebra un alquiler con varios arrendatarios? ¿y si uno de ellos se quiere marchar antes de tiempo? ¿Quién paga las rentas?

Contrato de arrendamiento con varios arrendatarios.

Es muy frecuente que la posición de arrendatario, en un contrato de alquiler, esté ocupado por varias personas, como, por ejemplo, cuando son una pareja.

El caso es que existen varios arrendatarios. ¿Cambia en algo el contrato?

Responsabilidad en el pago de las rentas de cada arrendatario.

A priori, un alquiler con varios arrendatarios es exactamente igual que uno en el que solo hay un inquilino.

Pero sí que tiene algún matiz que es bueno que tengas en cuenta.

Uno de ellos está relacionado con el pago de la renta. Generalmente esto no suele dar problemas, porque haya un inquilino o varios, la renta se va ingresando en un número de cuenta y luego los arrendatarios hacen cálculos entre ellos.

Pero imagínate que son un matrimonio que acaban de tener una de esas conversaciones de las de «cari, tenemos que hablar». Total, que se han peleado, ahora ni se miran y él (por ejemplo) decide que ya no paga más la renta, mientras que ella opta por pagar su parte, ni un céntimo más.

Aquí viene la pregunta de oro: ¿puede el propietario reclamarle a cada uno de los arrendatarios la totalidad de la mensualidad, o solo su parte?

Pues, lo cierto es que en el Código Civil se dice que, salvo que se haya estipulado lo contrario, las obligaciones son mancomunadas (art 1137 y 1138 del CC ), o dicho en cristiano, que cada uno pagaría su parte.

Pero en los Tribunales se ha llegado a la conclusión de que en los contratos de arrendamiento con varios inquilinos, en el 99 % de los casos, la responsabilidad es solidaria, es decir, que cada uno de los inquilinos responde por el total, por mucho que sea tu antigua pareja y ya ni os habléis.

Esto pasa en aquellos contratos en los que, aunque no se diga nada de si la responsabilidad es mancomunada o solidaria, existe un solo contrato de arrendamiento con un único objeto, se pacta una unidad de renta al ser el precio del alquiler único, no existe una división de uso de la vivienda entre los arrendatarios, existe una única fianza etc etc

Y, como os decía antes, esto se da en el 99 % de los casos.

Lo suyo, para evitar problemas, y salir de dudas, es recoger en el contrato, desde un primer momento, qué tipo de responsabilidad se da entre los varios arrendatarios, si solidaria o mancomunada. Lo normal sería que se recogiera una responsabilidad solidaria. Aunque ya os digo que en la práctica, es muy raro que se especifique (por eso se recurre a los indicios que os comentaba antes)

¿Qué pasa cuando hay varios arrendatarios y uno decide marcharse?

Este es otro de los problemas que suelen darse en un alquiler con varios inquilinos. Volvamos a nuestro ejemplo de la parejita.

Imagínate que, en este caso, después de la bronca en cuestión, ella decide que no quiere pasar ni un minuto más bajo el mismo techo que él, avisa al casero, hace las maletas y se marcha. Él, que no tiene dónde caerse muerto, permanece en la vivienda.

El problema viene, porque, precisamente, como el inquilino que se ha quedado en la casa no tiene un duro, pues deja de pagar el alquiler.

¿Puede el propietario reclamar la deuda generada por el arrendatario que permanece en la vivienda, al inquilino que se fue?

Pues depende. Si cuando el inquilino decide marcharse, al avisar al casero, este dio su visto bueno a que se extinguiera el contrato frente a ella, se entiende que dicho alquiler ya no le vincula y no le podrán reclamar ni un solo céntimo que se pudiera devengar desde entonces.

Pero si el casero no da su autorización, por mucho que ya no viva en la casa, el contrato le seguirá vinculando, y será responsable del total de toda la deuda que se siga generando.

Esto es así porque se entiende que, en estos supuestos, cuando uno de los varios inquilinos decide marcharse con la música a otro lado, lo que se intenta por su parte no es una simple resolución contractual, sino una cesión arrendataria (art 8 LAU )

Y dice la ley que, para que esta cesión tenga validez, es necesario que el arrendador la autorice. Así que, si lo hace, no habrá problema para ese inquilino. Pero si se niega, o sencillamente, ni se pronuncia, no dice «esta boca es mía», esa cesión no será válida y el inquilino que se marcha seguirá siendo responsable.

Conclusión.

1.-En un contrato de alquiler puede haber varios arrendatarios.

2.-En el 99 % de los casos, los inquilinos serán responsables solidarios en el pago de las rentas.

3.-Si uno de los arrendatarios decide marcharse, si el propietario no da su visto bueno, seguirá siendo responsable de las deudas que se generen.

Llevo toda la vida dedicado a los arrendamientos. Y me he encontrando muchas situaciones dónde un antiguo inquilino daba por saldado ya su deuda al marcharse de la vivienda, encontrandose con una sorpresa pasado un tiempo, porque el propietario puede reclamarle el total, sin que se le pueda imponer una «resolución parcial» del contrato. Y recuerda que, salvo casos excepcionales, en un alquiler la responsabilidad en el pago de la renta, aunque no se diga expresamente en el contrato, se presume solidaria.

Si tienes dudas, contáctame y resolvere tu caso.

Abogado especialista en arrendamientos de Granada.

AP Barcelona 900/2020, 30 de Noviembre de 2020

“ Atendida la cuestión objeto de debate en esta instancia, la argumentación del demandado apelante decae al no tener en consideración un hecho que resulta determinante para la resolución del litigio, esto es, que ambos demandados ostentan la condición de coarrendatarios de los demandados, al suscribir ambos en tal condición el contrato.

Como ya razonamos en nuestra reciente sentencia de 6.10.2020, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al contrato de autos, reconoce el derecho de la «parte arrendataria» a desistir del contrato de arrendamiento de vivienda » una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días» ; dicho derecho

podría reputarse como absoluto o incondicionado (solo mediante estipulación contractual expresa podrían establecerse consecuencias indemnizatorias para la arrendataria por razón del ejercicio de dicho derecho y, en todo caso, la meritada indemnización no podría exceder de los parámetros que el propio precepto indica).

Sin embargo, el precepto transcrito, que regula un modo de extinción o terminación del vínculo contractual vigente entre las dos partes del contrato (arrendadora y arrendataria), no está pensado para (ni ha previsto) aquellos casos en los que, como en el que nos ocupa, la posición contractual de «la arrendataria» está ocupada por más de una persona y es sólo uno de los integrantes de la misma el que manifiesta su voluntad de desistir del contrato.

En estos casos, en los que no es la «parte arrendataria» la que desiste, sino solo una de las personas que integran dicha parte contractual, la voluntad del coarrendatario, que desea poner fin (exclusivamente) a su condición de parte en el contrato, no encaja en el supuesto de hecho previsto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues no implica realmente la extinción de la relación contractual sino (únicamente) una novación impropia o meramente modificativa de los elementos personales de la misma ( apartado 2º del artículo 1203 del Código Civil ), » en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias » ( STS 261/2020, de 08 de junio).

Es por ello por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1205 del Código Civil, la novación subjetiva consistente en el cambio de la persona del deudor no puede hacerse » sin el consentimiento del acreedor «; y como recordamos en nuestra reciente sentencia 455/2020, de 2 de julio : «hemos indicado que (…) el abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador (…) con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y aceptado – consentido – por éste. Ello por cuanto supone una modificación subjetiva en la situación arrendaticia que comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio» . No en vano, la identidad, la cualidad y el número arrendatarios (obligados solidariamente, como se verá, al cumplimiento de la obligación de pago de la renta) constituyen elementos esenciales para la propiedad a la hora de valorar la oportunidad de celebrar un determinado contrato de arrendamiento y pactar las condiciones del mismo, sin que resulte lícita la imposición de una modificación de dichos elementos del contrato a la que no haya prestado expreso consentimiento.

Desde esta perspectiva, es necesario probar que la actora no sólo conocía sino también consentía la desvinculación del contrato por parte del Sr. Gustavo ; y en el caso de autos, si bien ha quedado probado el conocimiento (el demandado aporta un burofax de fecha 28.11.2018 dirigido a la administración de la finca, cuya recepción además se admite), no se acredita el consentimiento, ya que este no puede inferirse sin más de su (negado) silencio. Ciertamente, se ha admitido en algunos casos el consentimiento tácito del arrendador, pero éste ha de derivar de actos concluyentes e inequívocos de su aceptación (» conocer no es consentir «), actos que no se dan en este caso.

Por otra parte, no resulta de aplicación al caso el art. 12LAU, que no regula la facultad de desistimiento de uno de los arrendatarios cuando lo son los dos miembros de un matrimonio o pareja de convivientes, sino la facultad de cónyuge o conviviente no arrendatario de subrogarse en la posición de su pareja si éste desistiese del contrato sin su consentimiento.

Por último, no es óbice para esta conclusión que la marcha de la vivienda del ahora apelante derivara de una denuncia por actos de violencia de género, pues ello se enmarca en el ámbito de las relaciones internas entre los coarrendatarios, sin que pueda surgir efecto o comportar una carga frente a terceros ( res inter alios acta, nec nocet nec prodest).

En definitiva, debe concluirse que el abandono (de hecho) de la vivienda por parte de este codemandado no le desvinculó de las obligaciones asumidas frente a la demandante por razón del contrato de autos.

3 º.- La misma suerte desestimatoria debe correr el motivo de recurso esgrimido por este codemandado en relación a la improcedencia de ser condenado solidariamente con la Sra. Raimunda al abono de las rentas devengadas a partir del día 1.1.2019 (como sostiene en su contestación a la demanda y ya manifestó en el burofax remitido a la administración de fincas en noviembre de 2018, y de manera acorde con las previsiones del art. 11LAU) y hasta la completa recuperación de la posesión por parte de la propiedad.

Efectivamente, en relación a las rentas devengadas hasta la extinción del vínculo contractual, baste con tener por reproducido lo expuesto en el fundamento jurídico anterior. Y en relación a las cantidades que se reclaman por razón del lapso temporal transcurrido desde dicho momento y hasta la efectiva recuperación de la vivienda

por parte de la propietaria, entiende el tribunal que siguen siendo responsabilidad solidaria de todos aquellos

que constan como arrendatarios del inmueble.

Partiendo de la reiterada doctrina jurisprudencial conforme a la que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca, de modo que es innegable la obligación de la arrendataria de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada; y dada la posición del Sr. Gustavo como arrendatario del inmueble, según se ha razonado en el fundamento precedente, debe concluirse que asiste a la actora el derecho de obtener de la parte arrendataria (integrada por ambos codemandados) el importe de la renta vigente a fecha de interposición de la demanda multiplicado por el número de meses transcurridos hasta la efectiva recuperación de la vivienda. Y ello en régimen de solidaridad, pues de los términos del contrato se desprende la intención de los hoy demandados de obligarse » in solidum» frente a la arrendadora (queriendo y comprometiéndose a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos, cual era dotarse de una vivienda para convivir), lo que permite entender que estamos ante un supuesto de solidaridad tácita (no presumida), evidenciada por la actuación concluyente de las partes.

Así, la actora cedió el uso de la vivienda por un precio unitario (no a razón del número de personas que adquirían la condición de arrendataria), mientras que los hoy demandados adquirieron de a la arrendadora el derecho (oponible frente a ésta) al uso de la totalidad de la cosa arrendada (no a una parte proporcional al número de arrendatarios), lo que implicaba también la obligación de cada uno de ellos de responder frente a la propiedad por la totalidad de la renta (lo contrario implicaría la posibilidad de que si sólo uno de los coarrendatarios abonase la mitad del importe de la misma, la propiedad hubiera de mantenerlo en la posesión de la vivienda a pesar de recibir solo la mitad del precio estipulado por su uso).

En esta línea se ha pronunciado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones, pudiendo citarse la sentencia de 30.5.2006, que declara : «En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso – pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación. Por otra parte hay que decir que existe un posible derecho de repetición a favor del deudor solidario que paga».

También la STS 535/2010, de 30 de julio, a cuyo tenor: » aunque la solidaridad «no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil, (…) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964, en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso (…)» ( Sentencia de 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003 ). Este concepto de » solidaridad tácita » ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999 ), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil, por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato ( sentencia de 17 de octubre de 1996, recurso 1887/1993 ), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse «in solidum» o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos ( sentencia de 23 de junio de 2003, recurso 3247/1997 )» .

En el presente caso, dado que el contrato de arrendamiento fue suscrito por ambos demandados en calidad de arrendatarios, ambos responden solidariamente frente a la parte arrendadora del cumplimiento de las obligaciones dimanantes del mismo, entre ellas, la del pago de la renta, pues el art.1555.1º CC dispone que » El arrendatario está obligado: 1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos «, por lo que

ambos demandados deberán abonar solidariamente las rentas que se devenguen hasta la recuperación de la posesión por la actora.

En definitiva, por todo cuanto antecede, el recurso no puede prosperar.

– La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).”

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2