Actualización de la renta en el alquiler.

Mientras dura el alquiler, se puede aplicar una actualización de la renta, pero solo en determinados casos y con límites muy concretos. Vamos a verlo.

Situación de partida: la renta pactada por las partes.

Lo primero que tenemos que tener claro es que la renta a pagar en un contrato de arrendamiento será la que hayan pactado libremente las partes. Ya puede ser una mensualidad irrisoria o que valga un ojo de la cara.

Lo que le dé la real gana al personal. Punto pelota. Por tanto, ya seas inquilino o propietario, estúdialo muy bien antes de firmar el arrendamiento que luego no hay vuelta atrás. Como nos decían nuestras madres “si no, haberlo pensado antes…”.

Ahora bien, partiendo de una renta determinada ¿cabe su actualización?

Actualización de la renta. Requisitos

¿Es posible subir la renta durante el contrato de alquiler? Lo que no se puede hacer es meterle un «chute» a la mensualidad sin venir a cuento (esto lo explico en otra entrada), pero eso no quita que se pueda acordar que la renta vaya subiendo conforme al coste de la vida.

Es lo que se llama la actualización de la renta. Lo más común es ir subiendo la renta conforme al IPC o valores similares.

Eso sí, estas actualizaciones tienen que cumplir con unos requisitos mínimos (art 18 LAU)

-solo se puede realizar anualmente

Es decir, nada de actualizaciones (por ejemplo) cada 3 ó 6 meses. Durante un año del contrato la renta no se toca, y es solo cuando han pasado esos 12 meses cuando se puede aplicar la actualización pactada. Ojo, la anualidad se mide desde la vigencia del contrato, no desde la última actualización de la renta, que se pudo hacer con posterioridad

-la actualización de la renta exige un preaviso de un mes de antelación.

Por mucho que la actualización de la renta esté regulada en el contrato, el propietario tiene que avisar con un mes de antelación al inquilino, de que le va a subir la mensualidad conforme a lo pactado.

El preaviso se tendrá que hacer por escrito, que ya sabemos que las palabras se las lleva el viento.

Y será necesario recoger en el mismo el porcentaje de alteración aplicado, acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

-la actualización solo será válida si venía recogida en el contrato

Siempre hablo de la «actualización pactada», porque (si tu contrato es posterior al 31 de marzo de 2015) solo es aplicable la que viene recogida en el contrato.

Por lo tanto, no es posible sacarse de la manga una subida de renta, porque nos encontraríamos frente a lo que yo llamo «subidas de las rentas arbitrarias y de sopetón», y son ilegales (incluso aunque se pretendiera una subida conforme al IPC)

Así que, si no se recogió la posibilidad de actualización de la renta en el contrato, no hay nada que hacer.

Cuestión distinta es que en el contrato sí se dijera que la renta se actualizará anualmente, pero no se indicara cómo, es decir, no se hiciera referencia al indice a seguir.

En estos casos se aplicará el Indice de Garantía de Competitividad conforme a la variación anual del mismo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización de la renta el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Por cierto, por si no lo habías oído en tu vida, el Indice de Garantía de Competitividad es una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999 Toma castaña.

Si bien es cierto, en lo que a nosotros nos interesa, es un valor publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Así que ya sabes en dónde buscar si tienes que actualizar la renta y no se había regulado el modo de hacerlo.

-La actualización de la renta tiene un límite máximo.

En realidad, da igual el índice que selecciones para actualizar la renta: IPC, Índice de Garantía de Competitividad, o el precio de la Big Mac del Mcdonald (que, te suene a guasa o no, y por poco «glamour» que tenga, como hay Mcdonalds en cada rincón del planeta, es una manera muy práctica y curiosa de saber el nivel de vida de cada país)

Pero, elijas lo que elijas, nunca podrás superar un límite máximo. En concreto la actualización de la renta anual no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato

Esto es un seguro de vida para el inquilino, que sabe que como mucho su mensualidad va a subir «a poquito a poco», conforme al nivel de vida y nada de subidas desproporcionadas.

Aunque mucho cuidado, porque este límite legalmente se estableció el 6 de marzo de 2019, lo que quiere decir que los contratos firmados antes de esa fecha no tienen límite en la actualización de la renta.

Dicho de otro modo, en esos contratos, si se elegía un índice de referencia que sufriera una subida espectacular (por poner un ejemplo tonto, se me viene a la cabeza la subida del precio del metro cuadrado de la vivienda en la época del «pelotazo del ladrillo») pues lo mismo el inquilino se tenía que comer con patatas un incremento de 200 euros de golpe y sin acritud.

-Actual límite del 2 % por la subida desproporcionada del IPC

Desde que comenzó la guerra de Ucrania se produjo una subida sin precedentes del IPC (vamos, lo que coloquialmente se llama «una burrada»). Por eso, el Gobierno, a través del RD 6/22, decidió establecer un máximo que se corresponde con la variación del Índice de Garantía de Competitividad

O dicho en cristiano, que solo se podrá subir la renta un máximo de un 2 %.

Ojo, que este límite solo se podrá aplicar si la anualidad de la renta se produce, como máximo, hasta el 31 de diciembre de 2023.

Conclusión.

1.-En un contrato de arrendamiento cabe la actualización de la renta conforme va subiendo el coste de la vida.

2.-Lo más común es tomar como referencia de la actualización el IPC. Se pueden utilizar valores similares.

3.-La posibilidad de actualizar la renta tiene que venir recogida por escrito, solo se podrá realizar anualmente y avisando con un mes de preaviso. Actualmente, tiene un límite máximo del 2 %.

En la práctica, no todos los propietarios hacen uso de su derecho de la actualización de la renta. Muchos siguen cobrando la mensualidad original pactada. Pero, si el arrendador quiere actualizarla, tiene que cumplir con los requisitos que establece la ley, por mucho que el contrato de arrendamiento pudiera decir lo contrario.

Si tienes dudas, ponte en contacto conmigo y estudiaré tu caso.

Pablo Romero. Abogado en Granada.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN 1. Todo lo expuesto es aplicable únicamente a los arrendamientos de vivienda, por lo que no es válido para  arrendamientos para uso distinto de vivienda.

ACLARACIÓN 2. Para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, el índice de referencia para la actualización solo podía ser el IPC.

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.