¿Qué es un arrendamiento con opción a compra? ¿Qué requisitos tiene? En esta entrada te lo explico todo.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Alquiler con opción a compra.
En España existe el concepto de que, cuando “simplemente” se está alquilando una vivienda, como inquilino, estás tirando el dinero, porque no lo inviertes en adquirir un inmueble para un futuro.
Por eso, para evitar que, el dinero que el inquilino paga de renta, caiga en “saco roto”, muchos recurren al contrato de arrendamiento con opción a compra.
Se trata de una figura nueva que supone un punto intermedio entre una compraventa y un alquiler.
La idea es sencilla: al firmar este contrato, el inquilino no compra ninguna vivienda, simplemente la alquila. Así que, de esta manera, se evita, a priori, las ataduras de una compraventa (hipoteca, comunidad de propietarios, IBI, etc.)
Pero igualmente pacta con el propietario que, si en un plazo determinado, termina comprando la vivienda, todo o parte de lo que vaya pagando de renta, sea descontado del precio final de la compraventa. Y de esta manera, el dinero de la renta no se “esfuma”, sino que se va invirtiendo para un futuro inmueble.
Requisitos del arrendamiento con opción a compra.
Se trata de una figura relativamente nueva, que no se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni de manera específica en ninguna otra normativa.
Así que, cuando firmas un arrendamiento con opción a compra, todo lo relativo al alquiler sí que se regirá por la LAU, pero todo lo concerniente a la opción a compra dependerá de lo pactado por las partes en el contrato (siempre, claro está, que no sea contrario a Derecho)
Eso sí, la Jurisprudencia ha ido recogiendo unos requisitos mínimos para la validez de este tipo de contrato:
-Fijación de la opción a compra.
En el contrato, junto con el arrendamiento, tiene que venir regulada la opción a compra, o lo que es lo mismo, que se le otorga al inquilino la posibilidad de adquirir la casa, a su voluntad, sin que el arrendador pueda negarse, siempre que cumpla con los términos de dicha opción, que son los que pasamos a exponer.
-Precio de la opción a compra.
Es necesario determinar el precio en el que, el día de mañana, el inquilino podrá adquirir la vivienda. Se puede establecer el precio de manera exacta o haciéndolo depender de variables que lo hagan determinable (por ejemplo, el IPC).
Lo que no se puede pactar nunca, es que el precio de la casa quede a la decisión unilateral de una de las partes.
-Duración de la opción a compra.
Se tiene que establecer el plazo durante el cual, el inquilino, puede comprar la vivienda. Generalmente, dicho plazo va unido al de la vigencia del alquiler. De hecho, si no se dijese nada, se entiende en dicho sentido.
-Cantidad de la renta que se invierte en la compraventa.
Otro aspecto importante es determinar qué porcentaje de la mensualidad de renta se computará a efectos de ser descontada el día de mañana del precio final de la compraventa.
Porque aquí cabe cualquier opción. Desde que se invierta solo una parte de la mensualidad a que se invierta la totalidad de lo pagado por la renta.
Pongamos un ejemplo. Un inquilino paga 500 € mensuales durante un año, y al finalizar este decide ejercitar la opción a compra. Pues si se invertía la totalidad de la renta, ya habrá pagado por la casa un total de 6.000 € del precio final.
Pero, a lo mejor, solo se estipuló, a efectos de la compraventa, tener en cuenta 100 € de cada mensualidad, por lo que únicamente habrá adelantado 1.200 € del coste de la casa.
Como decía antes, cabe cualquier opción y todo depende de lo que acuerden las partes. De hecho, son muchas las variables que se pueden negociar atendiendo a la cantidad mensual que se tenga en cuenta como pago adelantado en relación con la futura compraventa: el precio final de la vivienda, el precio del alquiler, la duración de la opción, etc.
Insisto, esto responde a negociación pura y dura entre inquilino y propietario.
-Prima de la opción a compra.
Básicamente, se trata de un precio que el inquilino tiene que pagar por adelantado para tener derecho a la opción de compra, y que, igualmente, será descontado del precio final de la vivienda el día de mañana.
Pongamos de nuevo un ejemplo: una persona quiere alquilar una vivienda, y le propone al propietario hacerlo con una opción de compra. Este último acepta, siempre que, por incluir esa opción, pague una cantidad de (por ejemplo) 5.000 €.
El inquilino tendrá que abonarle dicha cantidad, pero también es cierto que, cuando ejercite la opción de compra, y adquiera la vivienda, se tendrán que descontar del precio final, no solo lo estipulado por cada mes de renta, sino también esos 5.000 €
Esta prima es opcional, por lo que no tiene por qué existir. Si bien, si viene incluida en el contrato, es perfectamente válida.
De hecho, la existencia de esta prima es lo que hace este tipo de contrato muy atractivo a ojos del propietario.
-Consecuencias del no ejercicio de la opción por el inquilino.
Partimos de la base que la opción a compra depende únicamente de la voluntad del inquilino, que podrá ejercitarla o no a su libre albedrío.
Por eso, es muy práctico dejar constancia de las consecuencias que tiene para el inquilino el que finalmente no adquiera la vivienda: básicamente perder todo lo que hubiera entregado en concepto de renta, así como de la posible prima.
-Forma de ejercitarla.
Por último, para evitar problemas el día de mañana, es muy importante dejar claro como se ha de ejercitar esta opción: generalmente es suficiente con que el inquilino le notifique al propietario, a través de algún medio que deje constancia fehaciente de su contenido, su intención de hacer efectiva la opción a compra de la casa.
A este hecho es conveniente añadir el plazo máximo en el cual, desde la notificación del ejercicio de la opción a compra, ambas partes tendrán que acudir al Notario a elevar la correspondiente escritura pública.
Conclusión.
-Por el contrato de arrendamiento con opción a compra, una persona alquila una vivienda y adquiere el derecho a comprarla, si así lo desea, en un determinado plazo.
-Si finalmente adquiere la vivienda, habrá que descontar del precio de la casa, lo entregado en concepto de prima y el total o parte de lo pagado por el alquiler.
-Si no ejercita esta opción, perderá la prima y todo lo pagado por la renta.
El arrendamiento con opción a compra es una figura muy útil en la que salen beneficiados inquilinos y propietarios. Los primeros, porque no tienen la presión de tomar una decisión inmediata, pueden “probar” la vivienda, sin que el dinero del alquiler caiga en “saco roto” pues se invierte para el día de mañana. Los propietarios, porque suelen recibir una prima (adelanto) que supone un gran incentivo económico, y porque les ayuda a vender la casa, al dar facilidades a los posibles compradores.
Si tienes intención de utilizar este contrato, no dudes en contactarme.
Abogado especialista en arrendamientos de Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
Me han parecido muy correctas sus apreciaciones, en relación con lo publicado.
Es mi deseo hacerle una consulta al respecto. ¿Qué ocurriría si el arrendatario, nos hiciera una entrega (prima), a la firma del contrato de alquiler, la cual serviría como parte del pago, si a su vencimiento, otorgamos escritura, y en el transcurso del tiempo, aún habiendo aceptado el estado de conservación del inmueble actualmente, surgieran algunos desperfectos, los cuales no sean aceptados por la parte arrendataria? ¿Estamos obligados en devolver la prima? En función de su respuesta, nos pondríamos en sus manos para que nos asesore. Un saludo.
Hola Ángel.
La vivienda, en un arrendamiento, se ha de entregar en condiciones de habitabilidad, así como mantenerse en dichas condiciones mientras dure el alquiler.
Por tanto, en tanto en cuanto no se produzca la compraventa, sois vosotros, los propietarios, quienes tienen la obligación de mantener esas condiciones y responder sobre los desperfectos que no tengan su origen en una conducta negligente del inquilino.
O lo que es lo mismo, si se dan desperfectos que son imputables al propietario, este no se hace cargo y afectan a la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podría alegar que hay un incumplimiento contractual por vuestra parte.
Es difícil explicarlo en tres líneas. Si queréis puedo daros una cita (presencial o telefónica) y os resuelvo todas vuestras dudas. En todo caso, espero poder haberos ayudado con esta respuesta
Un saludo
Hola Pablo, tengo una consulta para ti:
Hice un contrato de alquiler con opción a compra y por fuerza mayor, enfermedad grave, no he podido ejecutar la compra dentro del plazo, es posible reclamar la prima invalidando la opción a compra por fuerza mayor?
Hola Arancha.
A priori, conforme al 1105, por fuerza mayor se extingue la responsabilidad en el cumplimiento de una obligación. Pero qué se entienda por fuerza mayor es muy subjetivo, y habría que ver si esa enfermedad grave te legitima para reclamar la prima. Sería necesario estudiar jurisprudencia para poder darte una respuesta más detallada.
Un saludo
Pilló en periodo de las olas de la pandemia, ola tras ola hundió mi negocio provocando prácticamente mi ruina y esta situación me provocó un ICTUS que hasta la fecha me ha impedido trabajar y en consecuencia no he podido cumplir con la compra de la vivienda, el propietario de la vivienda no tenia intención de venderla en ningún momento anterior a mi oferta de comprarla, fui yo quien se lo ofreció, con lo que el no perdió ningún otro posible comprador ocasionándole algún tipo de perjuicio, de hecho la vuelto a poner en alquiler y no tiene intención de venderla.