Como vendedor ¿me puedo quedar con las arras ante el incumplimiento del comprador?

Después de firmar un contrato de arras, si el comprador no cumple con su parte del trato ¿se puede quedar con las arras el vendedor? En esta entrada te explico cómo hacerlo.

Punto de partida: contrato de arras firmado y entrega de cantidad.

Supongamos que dos personas acaban de celebrar un contrato de arras por el cual el comprador ha adelantado 15.000 € al vendedor por la compraventa de una vivienda.

Pero, mira tú por dónde, el comprador al final se arrepiente y no termina de formalizar el contrato de compraventa en el plazo estipulado. Quizás el problema es que al comprador no le han concedido finalmente la hipoteca y llama al vendedor diciéndole que no tiene un duro y que, por favor, le devuelva la cantidad adelantada.

O quizás el comprador no dice «esta boca es mía». Y pese a que el vendedor le manda whatssaps diciendole que necesita vender la vivienda, pasan las semanas, y el comprador siempre da largas y no termina de concretar una fecha en el notario.

Y llega la pregunta del millón, una vez pasado el plazo estipulado para la compraventa ¿se puede el vendedor quedar con las arras sin más? Pues depende de cada caso. Vamos a verlo.

Es necesario requerir al comprador para que el vendedor se pueda quedar con las arras.

Es un error muy típico de los vendedores pensar que, para poderse quedar con las arras, es suficiente con una actitud pasiva, esto es, dejar quepase el plazo estipulado para cerrar la compraventa sin que el comprador haya hecho nada.

Es decir, existe la creencia de que si en los meses que se estipularon en el contrato de arras, el comprador no ha formalizado el contrato, el vendedor sin necesidad de mover un dedo, pasa a ser el dueño de la cantidad adelantada. Que ese dinero ya sería suyo y no tendría que devolverlo, por mucho que, en un futuro, el comprador le dijera o le reclamara. Y nada más lejos de la realidad.

Porque lo cierto es que, el comprador, por mucho que haya pasado ese plazo inicial, podrá terminar comprando la casa, siempre y cuando, el vendedor, no le hubiera requerido judicial o notarialmente (art 1504 del CC).

O dicho con otras palabras, aunque el comprador tuviera (pongamos por ejemplo) un plazo inicial de 3 meses (el que firmaron en el contrato de arras) en tanto en cuanto el vendedor no le requiera a través de un Notario o un Juzgado, se seguirá «prorrogando» el plazo (ampliaciones tácitas) y aunque hayan pasado (por ejemplo) 6 meses desde la firma de las arras tendrá la oportunidad de cerrar el contrato de compraventa en los términos estipulados.

Y, como es evidente, mientras el comprador esté en plazo para formalizar el contrato (por mucho que sean ampliaciones), el vendedor no se podrá quedar con las arras.

Por lo tanto, si ha pasado el plazo inicial y al vendedor le interesa quedarse con el dinero, tendrá que requerir notarialmente al comprador para asegurarse que ya no se va a poder cerrar el contrato y que no le van a poder reclamar las arras en un futuro.

Básicamente, es ir al Notario, solicitando que el mismo/a vaya al domicilio del comprador y le haga saber que, al haber pasado el plazo estipulado, se acabo lo que se daba, que ya no hay más vuelta de hoja, y que se quedó sin el dinero que dio por adelantado.

Una vez requerido, el comprador no tendrá la posibilidad de hacer efectiva la venta y vendrán las consecuencias que, legalmente, el incumplimiento de las arras por el comprador implican.

Y digo las «consecuencias» porque no siempre será posible que, ante el incumplimiento del comprador, y por mucho que le haya requerido, se pueda quedar con la cantidad exacta entregada como arras. Vamos a verlo.

¿La indemnización por el incumplimiento siempre coincide con la cantidad adelantada como arras?

En el punto anterior explicaba que, para que el vendedor se pueda quedar con las arras, no es suficiente que adopte una actitud pasiva: tendrá que requerir notarialmente al comprador.

Pero incluso en los supuestos en los que se le haya requerido, no siempre se puede quedar con las arras sin más, ya que depende del tipo de contrato de arras que se firmaran.

En concreto, con las arras penales y penitenciales sí que se podrá quedar el vendedor con el dinero adelantado. Porque en estos casos se entiende que el perjuicio que el comprador ha generado al vendedor se cuantifica en la cantidad adelantada y en esa cuantía consistirá el tirón de orejas para el comprador por su arrepentimiento.

Pero si son confirmatorias el vendedor, por mucho que se haya adelantado una cantidad, tendrá que demostrar la existencia de daños y perjuicios concretos.

Es decir, en las arras confirmatorias la cantidad adelantada solo es eso, un adelanto, una señal y no supone ninguna cuantificación de un perjuicio futuro. Y si este llegara a producirse el vendedor tendrá que probar y demostrar que efectivamente el incumplimiento del vendedor le ha producido algún daño, porque si no he hubiera generado ninguno, tendría que devolver las arras.

Y la cuestión está que, el daño que se pueda demostrar podrá ser mayor o menor a la cantidad adelantada. Por lo que pudiera ser que el comprador pudiera reclamar una cantidad que fuera inferior a las arras teniendo que devolver parte de las mismas, o incluso reclamar una cantidad mayor, pudiéndose quedar con las arras, reclamando más cantidad.

Aún así, lo que ocurre en la práctica es que muchos vendedores dan por bueno que la cantidad adelantada equivale al perjuicio generado, y una vez requerido notarialmente al comprador, entienden que es suficiente. Y de hecho será así, siempre que el comprador no lo ponga en duda, porque si lo hiciera podría haber un problema.

Por eso, en los supuestos de arras confirmatorias es posible terminar con un requerimiento judicial (vamos, que se demande al comprador) en el que se pruebe la cuantía del daño para que quede constancia del mismo. Aunque, ya digo, que rara vez se hace, a lo sumo se manda un burofax con la cuantificación de ese daño y se espera a que sea la otra parte la que mueva ficha.

Si quieres más información sobre los diferentes tipos de arras y sus consecuencias pincha en esta entrada.

Ojo, la culpa del incumplimiento tiene que ser del comprador y se tiene que poder demostrar.

Por último, recordarte que todo lo expuesto parte de una premisa: para que el vendedor se pueda quedar con las arras la culpa del incumplimiento tiene que ser del comprador y hay que poder demostrarlo: con un burofax, mails, sms o incluso el propio requerimiento.

Lo recalco porque no todo el mundo reúne las pruebas necesarias, entendiendo que no es una cuestión relevante y luego vienen los problemas. En esta entrada hablo más sobre este aspecto (pruebas del incumplimiento), así como los supuestos del incumplimiento del contrato de arras por el comprador.

Conclusiones.

1.-Para que el vendedor, ante el incumplimiento del comprador, pueda quedarse con las arras, no es suficiente con una actitud pasiva en la que se deje pasar el plazo estipulado.

2.-Será necesario que el vendedor requiera notarialmente al comprador.

3.-Y, evidentemente, se necesitará como base previa poder demostrar que la culpa del incumplimiento fue del comprador.

4.-Si son arras confirmatorias, además, se tendrán que demostrar daños y perjuicios.

Constantemente me escriben personas que daban por hecho que el dinero que le habían adelantado ya era suyo. Y, en muchas ocasiones, se llevan la sorpresa cuando les digo que, por desgracia, les va a tocar devolverlo por no haber hecho determinadas gestiones.

Si has firmado un contrato de arras, no te compliques la vida y ponte en manos de un especialista para evitar problemas. Contacta conmigo.

Pablo Romero, abogado especialista en contrato de arras (compraventa) en Granada.

Si quieres más información sobre el contenido de un contrato de arras pincha en esta entrada.

Audiencia Provincial de Toledo (Sección 1ª)

Sentencia núm. 307/2008 de 16 septiembre.

En los términos literales del pacto y dado que no se ha demostrado que fuera otra la intención de ambos contratantes (art 1281 y concordantes del C. Civil ) el vendedor podía retener (no hacer suya sin mas) la suma anticipada a los fines de la indemnizacion de los perjuicios que el incumplimiento de contrario le ocasionase previa resolución del mismo, es decir, derecho a retenerla para que se le indemnicen sus perjuiciosy para defender en esta causa que tenia derecho a hacer suya la suma entera debío comunicar que ejercia tal derecho de retencion para dar conocimiento al comprador y debia ahora demostrar que sufrió perjuicios ciertos a raíz del incumplimiento por el demandante, su cuantia y entidad y que se cubrían con la suma retenida y no con otra inferior, porque como se ha dicho dicha clausula no tiene los efectos exoneratorios de dicha prueba que le corresponden a una clausula penal propia. No se ha acreditado que se hayan sufrido perjuicios ni cuales, se alegan genericamente pero no se precisan ni en su naturaleza, ni en sus características ni aun menos en su cuantia, ni siquiera se ha acreditado un lucro cesante por no vender el vehiculo a tercero o por tener que hacerlo en inferior precio por las circunstancias concurrentes. Asi las cosas la vendedora no tiene derecho a retener la suma en concepto de indemnización ni como garantía de la reparación de unos perjuicios que no acredita producidos ni desde luego por virtud de una clausula penal valida y en consecuencia, la demanda por la que se le reclamaba su devolución debía prosperar en cuanto a este particular, por lo que en relacion al mismo debe ser confirmada la sentencia apelada y siendo la restitución el objeto estricto del suplico de la demanda, fuera por causa de nulidad o cualquier otra jurídicamente aplicable, aquel es estimado íntegramente, con las consecuencias inherentes de la condena al hoy apelante al pago de las costas causadas en la primera instancia

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie