Contrato de arrendamiento con un usufructuario. Ojito si no es el propietario.

Has celebrado un contrato de arrendamiento con un usufructuario. Y ahora te dicen que te tienes que ir ¿Qué puedes hacer?

Contrato de arrendamiento con un usufructuario. Situación de partida.

Estás buscando una vivienda a la que irte a vivir. O tienes un negocio y andas detrás de un local.

Para explicar bien la situación vamos a quedarnos con este último ejemplo: quieres montar un restaurante. Eres muy optimista y proyectas invertir 15 mil euros en reformar el local si se fija la duración del contrato en 20 años.

Al arrendador le viene de perlas tu dinerito y no te pone ninguna pega en cuanto a la duración.

Es más, en lo que parece un alarde de generosidad, te redacta el mismo un contrato de arrendamiento para que lo firmes y comenzar cuanto antes con el alquiler. Fíjate qué detalle.

Como suele ocurrir en estos casos, andas agobiado y con prisas, así que te lees el contrato por encima.

Parece todo correcto, aunque hay una cosa que no terminas de entender: pone que el arrendador es usufructuario del inmueble. Te suena a chino y le preguntas sobre este aspecto y él te contesta que no te preocupes, que simplemente no es el propietario, pero que puede alquilar el inmueble sin problema.

Y claro, porque ibas a dudar del arrendador…. La cuestión es que lo que te ha dicho es totalmente cierto, pero, a pesar de ello, como arrendatario, la acabas de liar parda y tú sin verlas venir.

Lo más grave es que todo el problema se pudiera haber evitado muy fácilmente antes de la firma si hubieras hecho las cosas bien, pero, a posteriori, ya hay muy poco que hacer. A continuación te explico por qué.

Qué es el usufructo.

Pero primero vayamos por partes, ¿Qué es eso del usufructo?

La definición técnica es el es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena (art 467 del CC) Para explicarlo de una manera práctica primero hay que entender que la posesión de un objeto se puede separar de la propiedad. Es decir, que posesión y propiedad pueden pertenecer a personas distintas.

Un ejemplo que te sonará cercano: te compraste la bicicleta estática porque te querías poner en forma. Pero como era de esperar la utilizaste solo la primera semana y llevaba 2 años como improvisado “perchero” para la ropa.

Así que decidiste dejársela a tu primo el deportista, para que al menos él la utilice y le diera uso, y de paso te la quitabas de en medio. Pues la bici es tuya (propiedad), aunque lleve ya tres años en casa de tu primo, que es quien le da utilidad (posesión).

Pues lo que te acabo de contar sería un usufructo. Y tu primo, como la persona que usa la bicicleta, sería lo que, técnicamente, se llama usufructuario.

Y precisamente, como usufructuario, esto es, como poseedor que es de la bicicleta, puede disponer de la misma y, entre otras cosas, podría alquilarla a un gimnasio. Sería perfectamente legal. ¿Lo ves claro?

Pues pasa lo mismo con un inmueble (vivienda o local de negocio). Aunque el propietario sea un tercero que ni conozcas, el poseedor (usufructuario) te lo puede alquilar para sacarle un rendimiento: contrato de arrendamiento con un usufructuario.

El riesgo de un arrendamiento con usufructuario: posible extinción del contrato.

Pues sí, es para andarse con mucho ojo.

Lo primero es que el arrendador (el que te alquila) se tiene que identificar, ya que en caso contrario podría tener problemas. Tiene que indicar en el contrato que posición tiene respecto al inmueble.

Por cierto, si no lo hiciera, siempre tienes la opción de irte al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple para salir de dudas.

Generalmente será el propietario, pero en ocasiones es solo el usufructuario, y así tendrá que recogerlo por escrito.

Volvamos a nuestro restaurante. Se indica que el que lo alquila es el usufructuario. Y ahí es donde tienen que saltar todas las alarmas.

La razón es sencilla: da igual que se haya fijado una duración de 20 años. Porque si se extingue el motivo que daba lugar a que el arrendador tuviera la posesión (es decir, si se extingue el Derecho de usufructo) automáticamente se extingue el contrato de arrendamiento.

Así lo recoge la Ley de arrendamientos Urbanos en su artículo 13.2 para el caso de arrendamientos de vivienda. En los supuestos de local de negocio no se regula nada específicamente en esta ley, pero conforme al art 480 del Código Civil se llega a idéntica solución.

Pues ahora imagínate que, un año después de firmar el contrato, un año después de que te gastaras la friolera de 15 mil euros en reformar el local y montar el restaurante, te enteras que el que te lo alquilaba se ha divorciado.

A ti “plin”, porque no te incumbe la vida personal de ese señor… hasta que un día aparece una señora a la que tú no le habías visto nunca la cara y te dice que es la propietaria y de nuevo poseedora del local y que te tienes que ir de allí.

El motivo: tras el divorcio, en el reparto de los bienes, la antigua propietaria ha recuperado la posesión a cambio, por ejemplo, de que su ex marido se quedara con el chalet de la playa. Se ha extinguido el usufructo y con ello el contrato de arrendamiento

Y ahora ella tiene derecho a echarte del local. Toma castaña.

Adiós a todo el proyecto que tenías en ese sitio, a toda la clientela que te tenía allí localizado.

Entonces le dices a esta señora que, vale, que te vas, pero que apenas hace un año te gastaste 15 mil euros en una reforma. Que te devuelva ese dinero.

Y a nuestra amiga le da la risa, y te dice que los lloros al “maestro armero” (el antiguo poseedor, quien te lo alquiló) ya que a la propietaria no puedes reclamarle absolutamente nada. Sin comerlo ni beberlo acabas de perder muchísimo tiempo, esfuerzo y dinero. Te acabas de quedar compuesto y sin novia.

Qué se puede hacer cuando el que te alquila no es el propietario.

Básicamente la solución está en prever la situación. Antes de firmar el contrato de arrendamiento con un usufructuario hay poner cláusulas que te protejan para este tipo de casos.

Porque si no has recogido nada en este sentido, cuando finalice el contrato de arrendamiento, quizás no puedas ni reclamarle a la persona con la que firmaste el contrato, puesto que este indica (típica cláusula a la que al principio no le das importancia) que “devolverás el local sin poder reclamar nada de la reforma que se haya podido realizar”.

Aún así en estas situaciones entiendo viable una reclamación solicitando una indemnización por existencia de vicio en el consentimiento y por aplicación analógica del art 1571 del CC.

Pero para evitar que esto te ocurra, lo importante es, desde un principio, antes de la firma del contrato, dejar las cosas atadas y bien atadas.

Por ejemplo, con una cláusula que expresamente diga que, para el caso de que se extinga el contrato de arrendamiento por resolución del derecho al usufructo, el arrendador tendrá la obligación de pagarte el coste total de todo aquello que hubieras invertido en la reforma del local y de indemnizarte (a modo de penalización) en una cantidad “x” o por 5 mensualidades de la renta por cada año que quedara aún vigente del contrato (esta última opción es acorde a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en casos análogos).

Es decir, estas sentando las bases, te estas guardando las espaldas. Si en el contrato de arrendamiento se dice 20 años, van a ser 20 años, y si no lo son “por culpa» del usufructuario al menos que el inquilino no pierda dinero en ese negocio.

Conclusión

1.-La persona que alquila un inmueble no tiene porque ser el propietario, también puede ser el usufructuario.

2.-En esos casos, cuando el usufructo se extingue, el contrato de arrendamiento finaliza.

3.-Y el inquilino puede sufrir un grave perjuicio, porque, sin comerlo ni beberlo, se puede ver de patitas en la calle.

Llevo toda la vida dedicado a los arrendamientos y te puedo decir que la gente se termina llevando unos sustos muy desagradables en este tipo de casos. En todo caso te aconsejo que te asesores previamente con un abogado. No tiene sentido que te vayas a gastar un pastizal en un alquiler y/o en una reforma y que no te tomes la molestia de asesorarte previamente con un experto. Te evitarás muchísimos problemas.

Lo que ahora supone “perder 5 minutos”, créeme, el día de mañana, si no lo haces, se convertirá en una tortura china. Contáctame.

Abogado especialista arrendamientos Granada

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2.