La enervación del desahucio.

Un inquilino que no paga las rentas puede evitar que lo echen de la vivienda mediante la enervación del desahucio ¿En qué consiste?

Punto de partida: el inquilino no paga las rentas.

Vamos a partir del supuesto más típico. Existe un contrato de alquiler y el inquilino ha dejado de pagar las rentas u otras cantidades debidas como la luz, el agua, el gas etc

Ante este incumplimiento contractual, el propietario se plantea rescindir el contrato, echar al inquilino de la vivienda y reclamarle todo lo que debe. Le presenta una demanda de desahucio.

¿Tiene alguna posibilidad el arrendatario de evitar que lo echen?

La enervación del desahucio. La última carta del inquilino.

Lo lógico sería pensar que, una vez se ha presentado la demanda de desahucio, el inquilino que debe dinero, ya no tiene nada que hacer pare evitar rescindir el alquiler.

Pero, en realidad, «en el tiempo añadido», la ley le reserva una posibilidad al arrendatario . En concreto, si el arrendatario, en los diez días siguientes a que se le notifique la demanda, paga al arrendador lo que debe o lo pone a su disposición (lo consigna) en el Tribunal o notarialmente, conseguirá poner fin al procedimiento (art 22.4 LEC)

O dicho en cristiano, evitará que se deje sin efecto el alquiler y que lo echen de la vivienda. Es lo que se llama la enervación del desahucio.

Ojito, y se tiene que pagar o consignar todo lo que se debe a la fecha del pago, que aquí no caben ni las negociaciones ni las rebajas.

Una solución que sale cara.

Acabamos de ver que si el inquilino a última hora paga lo que debe, pone fin al procedimiento de desahucio y «aquí paz y después gloria»…. o casi.

Porque esta última carta que tiene el inquilino, en realidad, le sale cara.

Si el arrendador se ha visto obligado a presentar una demanda judicial, por mucho que se produzca la enervación del desahucio paralizando el procedimiento, al inquilino lo van a condenar en costas. (art 22.5 LEC)

Es decir, el arrendatario podrá evitar que se rescinda el contrato, pero se tendrá que rascar el bolsillo por haber apurado hasta el último momento. Es lógico, si no, haber pagado antes.

Solo hay una manera de que no se impongan estas costas: que las rentas o cantidades debidas no se hubieran cobrado por culpa del arrendador (supuesto poco probable, aunque cosas más raras he visto)

Excepción a la enervación del desahucio.

Hay que partir de la base de que la enervación del desahucio es un derecho excepcional que tiene el inquilino. Y, como excepción que confirma la regla, solo se puede aplicar en casos muy limitados. Vamos, que no todo el monte es orégano.

En primer lugar, la enervación es un comodín que el inquilino solo puede utilizar una vez.

O lo que es lo mismo, si ya se hubiera enervado el desahucio con carácter previo, a posteriori, ya no habrá excusas que valgan.

Igualmente, el inquilino también pierde esta posibilidad si fue requerido de pago por el arrendador y, pasados 30 días, no se ha saldado la deuda. En estos casos, aunque no hubiera hecho uso de la enervación con carácter previo, no podrá evitar que el procedimiento de desahucio siga adelante.

En cuanto a este requerimiento de pago, hay que tener cuidado, que no toda reclamación vale. Mejor asesorarse con un abogado especialista.

Dejadme que os explique como se traduce todo esto en la práctica. Cuando un cliente me dice que un inquilino no le paga la renta, lo primero que le propongo es mandarle un burofax requiriéndole de pago.

Con esto se matan dos pájaros de un tiro. En primer lugar se exprime la opción amistosa. Si el arrendatario, por mucho que no pague, tiene voluntad de solucionar el problema, será factible alcanzar un acuerdo que evite meternos en pleitos y Tribunales. Es decir, tanto inquilino como propietario ahorraran tiempo y dinero.

Por otro lado, el propietario se asegura que, si después de haberlo intentado por las buenas, un mes después, presenta la demanda, ya no hay vuelta atrás y por mucho que pague, podrá poner fin al contrato solicitando, en el peor de los casos, el lanzamiento de la vivienda.

Conclusión.

1.-El inquilino puede puede poner fin a un procedimiento en el que se pretende finalizar el arrendamiento mediante la enervación del desahucio.

2.-Para eso necesita pagar o consignar lo debido antes de que transcurran 10 días desde que le notifican la demanda.

3.-No podrá enervar el desahucio si lo hubiera hecho antes o si le hubieran requerido de pago 30 días antes.

Como ves, la enervación es la última carta del inquilino para solucionar el problema del desahucio por impago de rentas. Sinceramente, en la práctica, es muy raro que se produzca. Porque si el inquilino está por la labor de pagar, suele hacerlo antes de que le presenten la demanda. Piensa que, por lo general, el propietario suele intentarlo por la vía amistosa (nadie se mete en pleitos sin hablar antes con el arrendatario)

Y cuando esta opción no da sus frutos, es muy inusual que, con posterioridad, sí paguen lo que se debe. Aunque, insisto, la opción está ahí y hay que tenerla en cuenta.

Si estás leyendo esto es porque tienes un problema con el alquiler. Mi consejo es que te asesores bien. Contacta conmigo y estudiamos tu caso.

Pablo Romero, abogado en Granada, especialista en alquileres y desahucios.

Fuentes: foto de entrada, foto 1,