La derrama en un piso alquilado, ¿quién la paga?
Lo normal es que la derrama la pague el propietario, aunque cabe la posibilidad de pactar en el contrato de alquiler que sea el inquilino quien se hace cargo. Pero, ojo, que tienen que cumplirse unos requisitos mínimos, la cuestión no es tan fácil y se termina metiendo la pata. Vamos a verlo
Derrama en un piso alquilado.
El ascensor que ha dejado de funcionar, la piscina que tiene que ser reparada o esa humedad que pasa, a lo largo de toda la fachada, desde el ático a la planta baja.
Hablamos de la temida derrama. Ya sabéis, averías inesperadas que requieren de un importante desembolso económico al que no se le puede hacer frente simplemente con la cuota ordinaria de la comunidad.
Y la pregunta clave es ¿quién se hace cargo de estas cuotas extraordinarias en un piso alquilado?
Cuándo paga el propietario la derrama.
La regla general es que es el propietario quien paga la derrama. Tanto es así que si en el contrato de arrendamiento no se dice lo contrario, es al casero al que le toca rascarse el bolsillo. Sin más ciencia.
Pero que sea lo más común no significa que no haya excepciones.
Cuándo paga el inquilino la derrama.
La Ley de Arrendamientos Urbanos afirma que:
las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario
Art 20 de la LAU
Enlace añadido por la extensión vLexEsto significa que, si en el contrato de arrendamiento se especifica que las cuotas extraordinarias serán de cuenta del arrendatario, es éste quien tiene que abonarlas.
¿La referencia genérica a los gastos de comunidad engloba a la derrama?
Si te das cuenta, antes indicaba que, para que se haga cargo el inquilino del pago de la derrama, es necesario que se especifique de manera concreta en el contrato de arrendamiento. Es decir, que se indique literalmente que «la derrama se abonará por el inquilino»
Porque el problema viene cuando en el contrato no se ha precisado con tanto detalle, y simplemente se incluye una cláusula genérica en la que se dice que el arrendatario abonará la comunidad ¿esto incluye los gastos extraordinarios?
Pues a priori no, porque son cosas distintas (de hecho, la primera que diferencia entre ambos términos es la Ley de Propiedad Horizontal) Tenemos que partir de la base que la comunidad son gastos ordinarios, es decir, gastos necesarios que son perfectamente previsibles: limpieza del bloque, mantenimiento, luz, agua etc etc Por eso, en la Junta anual se suelen (y deben) presupuestar para el año vista, haciendo una previsión de los mismos a la hora de establecer la mensualidad de la comunidad.
Sin embargo, los gastos extraordinarios son gastos también necesarios pero que no son previsibles, ya que nadie puede saber si en un futuro se va a romper el ascensor o va a aparecer una humedad. Es de perogrullo.
Entonces, si gastos ordinarios (comunidad) y extraordinarios son cosas distintas, ¿la simple referencia al primero engloba también al segundo?
Como veis, se trata de una cuestión de interpretación, aunque te puedo decir que la mayoría de los Jueces consideran que si en el contrato de arrendamiento solo se indica que «el arrendatario abonará los gastos comunitarios», sin especificar que también se hará cargo de las cuotas extraordinarias o derramas, pues en ese caso el inquilino no tendrá que pagar esos gastos.
Además, esta forma de verlo se encuentra en consonancia con el hecho de que es al propietario a quien corresponde los gastos de conservación y mantenimiento en la vivienda (art 21.1 LAU)
Ojo, pero se trata de una cuestión de interpretación de contratos (en concreto de una determinada cláusula), por lo que se tiene en cuenta todo tipo de circunstancias como que, por ejemplo, se hayan venido pagando con anterioridad alguna otra derrama, en cuyo caso pudiera llevar a interpretar que sí son de cuenta del inquilino.
Conclusión.
1.-Las derramas suelen correr de cuenta del propietario
2.-Su abono puede corresponder al inquilino si se ha pactado expresamente.
3.-Una cláusula genérica en la que se indica que los gastos comunitarios son de cargo de los inquilinos no engloba el abono de la derrama.
No es tan normal ver contratos que especifiquen de manera literal que ocurre con el abono de los gastos extraordinarios o derrama. A lo sumo se suele recoger la referencia a los gastos de comunidad. Y aquí es donde suelen venir los problemas. Máxime cuando la comunidad suele estar domiciliada y la derrama se suele incluir sin más en el cargo que, en el mes en cuestión, el banco hace en la cuenta corriente. Total, que aquí es cuando muchos inquilinos pagan sin tener claro si lo tienen que hacer o no. Lo mejor, dejar claro los términos antes de firmar un contrato.
Si tienes dudas, consúltame.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos
Abogado en Granada
SAP Orense 67/2022, 9 de Febrero de 2022
La cláusula litigiosa contenida en el contrato de arrendamiento suscrito por las litigantes el día 4 de abril de 2014 indica textualmente: «Los gastos de comunidad serán de cuenta de la parte arrendataria»; señalando a continuación que la arrendataria también deberá abonar los gastos por los servicios con que cuente el inmueble arrendado que puedan individualizarse mediante aparatos contadores (agua, luz, gas, teléfono, etc.), así como el alta y la baja en los referidos suministros; siendo de cargo de la arrendadora el Impuesto sobre Bienes Inmuebles».
La generalidad del término «gastos comunitarios» expresada en el primer párrafo de la cláusula determina que no pueda considerarse que los términos del contrato son claros para conocer su verdadero alcance y contenido, sin necesidad de interpretación. Y es que la propia Ley de Propiedad Horizontal incluye como gastos generales de un inmueble diversos tipos de gastos que son, entre otros, los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades ( artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal).
Así, como se señala en la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 5 de octubre de 2011, «[…] partiendo de la consideración de los gastos generales comunes como opuestos a los individualizables (criterio de la imputación o individualización ex art. 9.2LPH) y el deber de contribución del comunero (propietario del bien privativo ( artículo 9.1 e LPH) a su satisfacción, la Ley especial tanto se refiere, como gastos generales, a los que lo son para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades ( artículo 9.1.eLPH) como a los derivados de las obras de conservación, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad y habitabilidad ( artículo 10.1 y 4LPH), como a las derramas para el pago de mejoras o innovaciones ( artículo 11LPH) e incluso distingue expresamente entre obras ordinarias y extraordinarias cuando en el artículo 14 se refiere a las competencias de la Junta y, entre ellas (letra c), la aprobación de su presupuesto de ejecución con consecuente repercusión del coste sobre los comuneros integrantes de la comunidad y, también y para concluir, la doctrina jurisprudencial usa el término gastos ordinarios por oposición a los extraordinarios en razón a su periodicidad y/o cuantía, (así STS 18 de noviembre de 2009 y 7 de junio de 2011)»
Por ello no puede admitirse, sin más, que la expresión «gastos de comunidad» deba reputarse como lo suficientemente diáfano como para entender integrado en él todo tipo de gastos y por cualquier causa siempre que fuesen aprobados por la Comunidad; ni pueda por tanto entenderse que el pacto en el que se establece su repercusión a la arrendataria sea suficiente para entender comprendidos en él tanto los gastos derivados de obras ordinarias como extraordinarias, de simple sostenimiento o reparación como de conservación, rehabilitación y aún de mejora o innovación
SAP Barcelona 332/2016, 29 de Junio de 2016
Respecto de los gastos extraordinarios (aquí «derramas repació cuberta»), se incluyen como repercutibles en la sentencia al existir un pacto que, refiriéndose a gastos de comunidad, no distingue entre ordinarios y extraordinarios, inclusión que se considera coherentes con que se trata del arrendamiento de un local destinado a la actividad de farmacia, por 20 años. La Sala no comparte dicho criterio, sino que, por el contrario, considera que dicha conclusión hubiera requerido pacto expreso y explícito; y ello porque: a) los gastos «ordinarios» se contemplan en los presupuestos de los gastos de Comunidad (se libran por cuotas mensuales, tratándose de una obligación conocida, tratándose de gastos para el sostenimiento o conservación ordinaria), y los extraordinarios no se producen con dicha periodicidad, sino que normalmente, como aquí ocurre, son abonados por medio de derramas independientes de la cuota anual.
SAP Sevilla 190/2013, 15 de Abril de 2013
Fuentes de «derrama en el contrato de arrendamiento»: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
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