SUBARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. QUÉ OCURRE SI SE ALQUILA UNA HABITACIÓN.

En un piso arrendado ¿qué ocurre si, como inquilino, alquilo una de las habitaciones? y como propietario ¿en esos casos puedo rescindir el contrato?

ALQUILER DE UNA HABITACIÓN. SUBARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

abogado especialista arrendamientos granada

Partimos de la base de que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda. Alguien ha alquilado una casa para establecer allí su hogar.

Pero a veces (generalmente por apuros económicos) al inquilino le surge la necesidad de alquilar una habitación a un tercero para sacarse un dinerito ¿se puede hacer?

La respuesta es sí. Es lo que se llama subarrendamiento de vivienda (art 8 de la LAU)

Pero ojo, que no es tan sencillo, porque se tienen que cumplir una serie de condiciones

REQUISITOS.

-consentimiento del propietario.

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Es el primer requisito que voy a tratar porque suele ser el que más problemas da.

Hay que partir de una base sencilla: para que el subarrendamiento sea valido es necesario el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Esto supone que si al inquilino se le ha ocurrido la feliz idea de alquilar una habitación lo primero que tiene que hacer es pedirle permiso al casero. Y que quede por escrito, porque luego las palabras se las lleva el viento, y un simple visto bueno o autorización tácita no es suficiente.

Así que, si como inquilino, te estas planteando hacerlo de espaldas al propietario, que tengas en cuenta que te estás jugando que te echen de la vivienda

Porque, efectivamente, si como propietario, te enteras de que están metiendo a terceras personas sin tu permiso, conforme al art 27.2.c) de la LAU tienes todo el derecho del mundo a extinguir el contrato y darle una patada en el culo al inquilino. Por listo.

Pero no solo eso, también le puedes reclamar a este último cualquier daño que provoque el subarrendatario, porque es el inquilino original quien tiene que responder de sus actos.

De hecho, a ti como propietario, te tiene que dar igual lo que te pueda decir ese tercero al que le han subarrendado una habitación. Porque tú ni lo conoces ni tienes porque conocerlo. La película no va contigo.

El propietario con el único con el que tiene que rendir cuentas es con el inicial inquilino. Y no hay más tu tia. Hasta el punto, como veremos más adelante, de que si se extingue el contrato original de arrendamiento, el subarrendamiento queda automáticamente anulado.

-subarrendamiento parcial de la vivienda

Lo que puede hacer un inquilino es subarrendar parte de la vivienda, como por ejemplo, una habitación (o varias)

Es completamente ilegal subarrendar la vivienda por completo. En este caso el contrato de subarrendamiento no sería válido y podría dar lugar a la extinción del arrendamiento originario.

-duración.

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El alquiler de la habitación no puede ser algo ajeno e independiente al inicial contrato de arrendamiento. Todo lo contrario, esta totalmente vinculado a su suerte.

Y esto lleva a un punto clave. Dicho en román paladino, la extinción del primer contrato finiquita automáticamente el segundo. Sin medias tintas.

Así que si eres el tercero en discordia, ten muy en cuenta que, te diga lo que te diga el que te alquila la habitación, no depende de su voluntad el mantener vigente el subarriendo (por ejemplo, en los supuestos de derecho de uso propio)

De todo esto deriva que el contrato de subarriendo nunca podrá ser de duración superior al contrato de alquiler original.

-precio.

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Otro aspecto a tener en cuenta es que el precio del alquiler de la habitación nunca podrá ser mayor al que paga el inquilino por la totalidad de la vivienda.

Y si son varias las habitaciones alquiladas, será el precio total de dichas habitaciones el que no puede superar el del arrendamiento originario.

En el caso contrario, el subarrendamiento sería ilegal

NORMATIVA APLICABLE.

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Existe mucha controversia en los Tribunales acerca de cual es la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, y, en consecuencia, que leyes aplicarle.

Básicamente las dos posturas enfrentadas son las que opinan que es aplicable la LAU, y otros que opinan que no, que solo se rige por la voluntad de las partes.

Esta cuestión es de una relevancia esencial pues afecta a cuestiones como la fianza a pagar o la existencia de prórroga forzosa

Particularmente, opino que, si nos encontramos ante el alquiler de una habitación destinado a vivienda permanente, conforme al art 8 de la LAU, es necesario considerarlo un arrendamiento de vivienda y aplicar su normativa.

Ahora bien, lo normal es que este tipo de alquileres se den más por cuestiones temporales, en cuyo caso creo que es aplicable la voluntad de las partes (y subsidiariamente el Código Civil)

O dicho de otra manera: si es un arrendamiento de temporada, la fianza no es obligatoria, y en caso de existir será la pactada entre las partes, no se tiene que depositar administrativamente, y no existe el derecho a la prórroga forzosa.

En todo caso, en ambos supuestos será aplicable el procedimiento de desahucio por falta de pago

DIFERENCIA ENTRE CESIÓN Y SUBARRIENDO.

Para finalizar, comentar que no hay que confundir el subarriendo de una habitación con la cesión de un alquiler.

En el primer caso, como ya hemos visto, el primer contrato (el arrendamiento original) se mantiene intacto, apareciendo un segundo contrato con un tercero.

En el supuesto de la cesión, el tercero ocupa el lugar del inquilino original en el contrato de alquiler inicial. Esto supone que aquí no hay dos contratos, sino que solo hay uno, en el que se cambia al arrendatario.

Para el supuesto de cesión también es necesario el consentimiento escrito del arrendador. (art 8 LAU)

 

Si tienes cualquier duda al respecto, no dudes en consultarme. Será un placer ayudarte.

8 Comentarios

  • DIANa
    Posted 11 noviembre, 2020 3:46 pm 0Likes

    Hola buenas tardes! Le escribo porque necesito que por favor me saque de una duda o problema que estoy viviendo.
    Me alquilaron una habitación hace 5 meses osea estoy como ( subarriendo) a la señora le hicieron un contrato por 3 años.
    Ahora después de 5cmeses que llevo pagando lo habitación, la señora me dice que el dueño del apto le aumento el alquiler y por ende me debe aumentar la habitación
    Se puede aumentar un arriendo que tiene contrato de tres años en 5cmeses ?
    Me puede aumentar a mi que soy el subarriendo en 5 meses que llevo de alquiler?
    Me puede aumentar el alquiler ya que no me dio contrato de la habitación?
    Gracias espero me pueda ayudar y pueda entender mi caso

    • Pablo Romero
      Posted 11 noviembre, 2020 4:03 pm 0Likes

      Buenas tardes. Que le hayan subido el alquiler a la inquilina no significa que le tengan que subir el alquiler a usted (subarrendataria de la habitación) Tendría que estarse a lo pactado. El problema es que, como no tienen contrato, va a ser muy complicado que defienda que le había alquilado la habitación por un precio “x” durante 3 años, es decir, que durante ese tiempo no le pueden subir la cuota mensual de subarriendo

      Por cierto, tampoco es tan sencillo subir el precio de la renta en el alquiler inicial del propietario con la inquilina…

  • Miguel Ares
    Posted 11 diciembre, 2020 9:52 pm 0Likes

    Buenas tardes,que se puede hacer en el caso de que se resuelva un contrato de alquiler y los subarrendados no quieran abandonar la casa ni tampoco puedan hacer frente a un contrato nuevo de alquiler a su nombre?.Muchas Gracias y un saludo.

    • Pablo Romero
      Posted 12 diciembre, 2020 9:21 am 0Likes

      Buenos días. El subarrendamiento se extingue cuando lo hace el contrato de arrendamiento “de origen”. Así que, si hay constancia formal de la extinción de este último, y no se van ni con agua caliente, hay que poner una demanda de desahucio por precario al no tener título para permanecer en la vivienda.
      Un saludo

      • Jose
        Posted 3 enero, 2021 2:44 am 0Likes

        Buenas tardes, yo soy el inclino de una vivienda y rescindo mi contrato en pocos días pero tengo una habitación alquilada a otra persona que no figura ni en el contrato ni en ningún sitio, la dueña me permitió alquilarla pero me encuentro con la sorpresa de que la subarrendada ahora no se quiere ir y el contrato de alquiler se cancela por acuerdo de ambas partes.
        Mi pregunta son : ¿qué tengo que hacer para que la subarrendada deje el domicilio si se niega a irse? ¿Que derechos tiene a quedarse si el contrato se cancela? ¿ En qué me puede perjudicar a mi si no quiere marcharse? Espero respuesta y muchas gracias de antemano, un saludo.

        • Pablo Romero
          Posted 4 enero, 2021 9:26 am 0Likes

          Buenos días Jose.
          Estos casos son siempre complicados. El subarrendamiento se extingue con el arrendamiento, por lo que, a priori, el derecho a esa habitación se tendría que extinguir.
          Otra cosa es que en la práctica no se vaya.
          Entonces la propietaria tendría que ejercitar las acciones pertinentes para echarlo
          Y si tienes pruebas de que te autorizaron a subarrendar, en principio a ti no te perjudica en nada (en la teoría, en la práctica puede dar problemas)
          Un saludo

  • Natalia
    Posted 17 enero, 2021 3:23 pm 0Likes

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente, yo tengo mi piso alquilado a mi nombre y por unos problemas económicos me vi en la necesidad de alquilar una de las habitaciones, al inquilino en cuestión se le venció su contrato en noviembre y se le pidió que abandonara la habitación, a lo cual se negó y desde esa fecha hasta el día de hoy sigue viviendo en el piso sin pagar la renta, ¿puedo reclamarle judicialmente el pago de la renta de esos meses? Y ¿cómo podría hacerlo?

    • Pablo Romero
      Posted 17 enero, 2021 7:00 pm 0Likes

      Buenas tardes.
      Si permanece en la habitación, a priori, sí que se le podría reclamar las rentas. Pero habría que estudiar tu caso con más detenimiento.Un saludo

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