SUBARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. QUÉ OCURRE SI SE ALQUILA UNA HABITACIÓN.

En un piso arrendado ¿qué ocurre si, como inquilino, alquilo una de las habitaciones? y como propietario ¿en esos casos puedo rescindir el contrato?

ALQUILER DE UNA HABITACIÓN. SUBARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

abogado especialista arrendamientos granada

Partimos de la base de que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda. Alguien ha alquilado una casa para establecer allí su hogar.

Pero a veces (generalmente por apuros económicos) al inquilino le surge la necesidad de alquilar una habitación a un tercero para sacarse un dinerito ¿se puede hacer?

La respuesta es sí. Es lo que se llama subarrendamiento de vivienda (art 8 de la LAU)

Pero ojo, que no es tan sencillo, porque se tienen que cumplir una serie de condiciones

REQUISITOS.

-consentimiento del propietario.

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Es el primer requisito que voy a tratar porque suele ser el que más problemas da.

Hay que partir de una base sencilla: para que el subarrendamiento sea valido es necesario el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Esto supone que si al inquilino se le ha ocurrido la feliz idea de alquilar una habitación lo primero que tiene que hacer es pedirle permiso al casero. Y que quede por escrito, porque luego las palabras se las lleva el viento, y un simple visto bueno o autorización tácita no es suficiente.

Así que, si como inquilino, te estas planteando hacerlo de espaldas al propietario, que tengas en cuenta que te estás jugando que te echen de la vivienda

Porque, efectivamente, si como propietario, te enteras de que están metiendo a terceras personas sin tu permiso, conforme al art 27.2.c) de la LAU tienes todo el derecho del mundo a extinguir el contrato y darle una patada en el culo al inquilino. Por listo.

Pero no solo eso, también le puedes reclamar a este último cualquier daño que provoque el subarrendatario, porque es el inquilino original quien tiene que responder de sus actos.

De hecho, a ti como propietario, te tiene que dar igual lo que te pueda decir ese tercero al que le han subarrendado una habitación. Porque tú ni lo conoces ni tienes porque conocerlo. La película no va contigo.

El propietario con el único con el que tiene que rendir cuentas es con el inicial inquilino. Y no hay más tu tia. Hasta el punto, como veremos más adelante, de que si se extingue el contrato original de arrendamiento, el subarrendamiento queda automáticamente anulado.

-subarrendamiento parcial de la vivienda

Lo que puede hacer un inquilino es subarrendar parte de la vivienda, como por ejemplo, una habitación (o varias)

Es completamente ilegal subarrendar la vivienda por completo. En este caso el contrato de subarrendamiento no sería válido y podría dar lugar a la extinción del arrendamiento originario.

-duración.

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El alquiler de la habitación no puede ser algo ajeno e independiente al inicial contrato de arrendamiento. Todo lo contrario, esta totalmente vinculado a su suerte.

Y esto lleva a un punto clave. Dicho en román paladino, la extinción del primer contrato finiquita automáticamente el segundo. Sin medias tintas.

Así que si eres el tercero en discordia, ten muy en cuenta que, te diga lo que te diga el que te alquila la habitación, no depende de su voluntad el mantener vigente el subarriendo (por ejemplo, en los supuestos de derecho de uso propio)

De todo esto deriva que el contrato de subarriendo nunca podrá ser de duración superior al contrato de alquiler original.

-precio.

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Otro aspecto a tener en cuenta es que el precio del alquiler de la habitación nunca podrá ser mayor al que paga el inquilino por la totalidad de la vivienda.

Y si son varias las habitaciones alquiladas, será el precio total de dichas habitaciones el que no puede superar el del arrendamiento originario.

En el caso contrario, el subarrendamiento sería ilegal

NORMATIVA APLICABLE.

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Existe mucha controversia en los Tribunales acerca de cual es la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, y, en consecuencia, que leyes aplicarle.

Básicamente las dos posturas enfrentadas son las que opinan que es aplicable la LAU, y otros que opinan que no, que solo se rige por la voluntad de las partes.

Esta cuestión es de una relevancia esencial pues afecta a cuestiones como la fianza a pagar o la existencia de prórroga forzosa

Particularmente, opino que, si nos encontramos ante el alquiler de una habitación destinado a vivienda permanente, conforme al art 8 de la LAU, es necesario considerarlo un arrendamiento de vivienda y aplicar su normativa.

Ahora bien, lo normal es que este tipo de alquileres se den más por cuestiones temporales, en cuyo caso creo que es aplicable la voluntad de las partes (y subsidiariamente el Código Civil)

O dicho de otra manera: si es un arrendamiento de temporada, la fianza no es obligatoria, y en caso de existir será la pactada entre las partes, no se tiene que depositar administrativamente, y no existe el derecho a la prórroga forzosa.

En todo caso, en ambos supuestos será aplicable el procedimiento de desahucio por falta de pago

DIFERENCIA ENTRE CESIÓN Y SUBARRIENDO.

Para finalizar, comentar que no hay que confundir el subarriendo de una habitación con la cesión de un alquiler.

En el primer caso, como ya hemos visto, el primer contrato (el arrendamiento original) se mantiene intacto, apareciendo un segundo contrato con un tercero.

En el supuesto de la cesión, el tercero ocupa el lugar del inquilino original en el contrato de alquiler inicial. Esto supone que aquí no hay dos contratos, sino que solo hay uno, en el que se cambia al arrendatario.

Para el supuesto de cesión también es necesario el consentimiento escrito del arrendador. (art 8 LAU)

 

Si tienes cualquier duda al respecto, no dudes en consultarme. Será un placer ayudarte.

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