¿SE PUEDE SUBIR/BAJAR LA RENTA DURANTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?

Tienes una vivienda alquilada, y algo ha pasado que te obliga a pedir una subida o bajada de la mensualidad ¿Hay alguna posibilidad de modificar las rentas durante el contrato de arrendamiento? En esta entrada te lo explico todo

SITUACIÓN DE PARTIDA: CAMBIO DE LAS CONDICIONES EN LAS QUE SE FIRMÓ EL CONTRATO.

Ponte en situación: en su día se firmó un contrato de arrendamiento de vivienda. Y se acordó, como es obvio, el pago concreto de una renta. Una cantidad exacta, ni un céntimo más ni un céntimo menos.

Se van pagando religiosamente las mensualidades y todo el mundo contento. Pero de pronto hay un cambio de circunstancias. Si estas leyendo esto es porque te encuentras en alguna de estas dos situaciones:

Quizás comienza una época de bonanza económica, o la zona dónde está la vivienda, sencillamente, se pone de moda, así que los precios del alquiler se disparan. Y como propietario, eres consciente que con lo que estás cobrando ahora estás perdiendo dinero. Te surge la duda de si puedes subir la renta una vez iniciado el contrato.

O, a lo mejor, es justo todo lo contrario: una crisis económica de aúpa que ha dejado al arrendatario en el paro, o una pandemia como la del coronavirus que pone todo patas arriba. El caso es que, como inquilino, las estás pasando canutas y no te llega para pagar las rentas. La única solución posible sería una rebaja de la mensualidad ¿es posible?

Vamos a analizar ambos supuestos

SUBIDA DE LA RENTA DURANTE EL CONTRATO DE ALQUILER

Lo primero que tenemos que tener claro es que la renta a pagar en un contrato de arrendamiento será la que hayan pactado libremente las partes .Ya puede ser una mensualidad irrisoria o que valga un ojo de la cara. O incluso que en el propio contrato se fijen variaciones de la renta durante el contrato (supuesto que veremos más adelante).

Lo que le dé la real gana al personal. Punto pelota. Por tanto, piénsatelo muy bien antes de firmar el arrendamiento que luego no hay vuelta atrás. Como nos decían nuestras madres “si no, haberlo pensado antes…”.

Y a partir de aquí se pueden dar cuatro supuestos:

-subidas arbitrarias y de sopetón

abogado especialista derecho penal Granada

Como propietario, olvídate de aumentos que no vengan recogidos en el contrato (esto es, subidas arbitrarias y de sopetón). Que da igual que los precios de mercado sean mayores. O a lo mejor porque los inquilinos no te convencen y has decidido incrementar la mensualidad a ver si se van.

Como inquilino, que no te vendan la moto, que sencillamente no se puede.

Insisto en que lo que hayas libremente acordado de mensualidad en el contrato va a misa y no se puede cambiar. Así que luego que nadie venga con cuentos o con que la abuela fuma.

-actualización de la renta.

Otra cosa bien distinta es la actualización pactada de la renta. Me explico

Lo que el propietario no puede hacer es meterle un “chute” a la mensualidad sin venir a cuento, pero eso no quita que se pueda acordar que la renta vaya subiendo (actualizando) conforme al coste de la vida.

Lo más común es ir subiendo la renta conforme al IPC o valores similares.

Eso sí, estas actualizaciones tienen que cumplir con unos requisitos mínimos

-la actualización solo se puede realizar anualmente

Es decir, nada de actualizaciones de rentas (por ejemplo) cada 3 o 6 meses. Durante un año la renta no se toca, y es solo cuando han pasado esos 12 meses cuando se puede aplicar la actualización pactada.

-la actualización exige un preaviso de un mes de antelación.

Por mucho que la actualización esté regulada en el contrato, el propietario tiene que avisar con un mes de antelación al inquilino, de que le va a subir la mensualidad conforme a lo pactado.

El preaviso se tendrá que hacer por escrito, que ya sabemos que las palabras se las lleva el viento.

Y será necesario recoger en el mismo el porcentaje de alteración aplicado, acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

-la actualización solo será válida si venía recogida en el contrato

necesidad arrendador vivienda

Si te das cuenta, en el punto anterior hablaba de “actualización pactada”, porque (si tu contrato es posterior al 31 de marzo de 2015) solo es aplicable la que viene recogida en el contrato.

Por lo tanto, el propietario no puede sacarse de la manga una subida de renta, porque nos encontraríamos frente a lo que yo llamo “subidas de las rentas arbitrarias y de sopetón”, y como he comentado antes, son ilegales (incluso aunque se pretendiera una subida conforme al IPC)

Así que, si al propietario se le olvidó recoger la actualización en el contrato, pues, chico, “mala suerte”, pero ahora no inventes películas que no hay nada que hacer.

Cuestión distinta es que en el contrato sí se dijera que la renta se actualizará anualmente, pero no se indicara cómo, es decir, no se hiciera referencia al indice a seguir.

En estos casos se aplicará el Indice de Garantía de Competitividad conforme a la variación anual del mismo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Por cierto, por si no lo habías oído en tu vida, el Indice de Garantía de Competitividad es una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999 Toma castaña.

Si bien es cierto, en lo que a nosotros nos interesa, es un valor publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Así que ya sabes en dónde buscar si tienes que actualizar la renta y no se había regulado el modo de hacerlo.

-la actualización tiene un límite máximo.

En realidad, da igual el índice que selecciones para actualizar la renta: IPC, Índice de Garantía de Competitividad, o el precio de la Big Mac del Mcdonald (que, te suene a guasa o no, y por poco “glamour” que tenga, como hay Mcdonalds en cada rincón del planeta, es una manera muy práctica y curiosa de saber el nivel de vida de cada país)

Pero, elijas lo que elijas, nunca podrás superar un límite máximo. En concreto la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato

Esto es un seguro de vida para el inquilino, que sabe que como mucho su mensualidad va a subir “a poquito a poco”, conforme al nivel de vida y nada de burradas desproporcionadas.

Aunque mucho cuidado, porque este límite legalmente se estableció el 6 de marzo de 2019, lo que quiere decir que los contratos firmados antes de esa fecha no tienen límite en la actualización de la renta.

Dicho de otro modo, en esos contratos, si se elegía un índice de referencia que sufriera una subida espectacular (por poner un ejemplo tonto, se me viene a la cabeza la subida del precio del metro cuadrado de la vivienda en la época del “pelotazo del ladrillo”) pues lo mismo el inquilino se tenía que comer con patatas un incremento de 200 euros de golpe y sin acritud.

Y este límite a la subida de rentas y la falta del mismo hasta hace poco nos lleva al siguiente punto

-subidas puntuales pactadas durante el contrato de arrendamiento.

abogado especialista arrendamientos granada

Imagínate la siguiente situación: un propietario pone su vivienda en alquiler. El mismo tiene pensado pedir (por ejemplo) 650 € de renta. Contacta con él una persona interesada en alquilarlo. Al arrendador le da buena espina y todo tiene pinta de que van a poder cerrar el contrato de arrendamiento…..pero surge un problema.

El aspirante a inquilino, por circunstancias concretas, no se puede permitir pagar ahora mismo 650 € de mensualidad, aunque dentro de un par de años lo podrá hacer sin problema.

Como al propietario le ha parecido una persona de fiar, decide rebajarle la renta los primeros 24 meses, recogiendo (por ejemplo) una cláusula que fije la renta en 500 €, incrementándose la misma a 650 € a partir del tercer año.

Pues este es el tercer supuesto. No hablamos de una “subida espontánea y de sopetón”, porque en este caso sí que se recogió en el contrato. Tampoco nos encontramos ante una actualización periódica de la renta, porque aquí es algo puntual.

Se trataría de una “actualización” puntual y pactada, que es perfectamente válida para los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019.

Pero a partir de entonces, como se puso el límite máximo del IPC antes comentado, dicha actualización solo será válida en tanto en cuento no supere ese techo. Si lo supera (toda vez que hay derechos que son irrenunciables por el arrendatario), la cláusula en cuestión será papel mojado.

Por último recordar que, en este caso, también es igualmente aplicable la necesidad de preaviso de un mes visto antes.

-subida por obras de mejora.

Al tratarse de un supuesto más complejo, en el que también quiero explicar qué es una obra de mejora y cuándo se puede realizar, le voy a dedicar una entrada independiente. En breve estará hecha (mientras tanto siempre podéis consultarme).

Ahora bien, lo que puedo ir adelantando es que, en determinados supuestos, sí cabe subir la renta si se produce una obra de mejora.

Plazo durante el que está prohibido subir la renta.

Pablo Romero mi abogado de confianza

Acabamos de ver lo supuestos en los que el propietario puede subir la renta así como los casos en los que le está terminantemente prohibido. Pero, en este último caso ¿durante cuánto tiempo?

Evidentemente, el inquilino tiene derecho a que no se le suba la renta mientras transcurra el plazo mínimo de duración del contrato de alquiler. Actualmente es de 5 o 7 años.

Nos referimos al periodo en el que el arrendatario puede permanecer en la vivienda por mucho que al arrendador le fastidie y se tire de los pelos.

Ahora bien, cuando pasa ese primer periodo, o cualquiera de sus prórrogas posteriores, prorrogar el alquiler dependerá de la voluntad conjunta tanto de arrendador o arrendatario.

O dicho de otro modo, si el casero quiere echar al inquilino tiene todo el derecho a darte una patada en el culo. O puede plantearle una subida de renta si quiere renovar el contrato.

BAJADA DE LA RENTA DURANTE EL CONTRATO DE ALQUILER. PRINCIPIO REBUS SIC STANTIBUS.

Antes hemos dicho que lo que se firma en el contrato va a misa. Que ya somos mayorcitos para saber a lo que nos obligamos y que a lo “hecho pecho”

Pero puede ser que cuando se firmó el contrato se dieran unas condiciones que, meses o años más tarde, se hayan esfumado poniéndolo todo patas arriba.

A lo mejor el inquilino tenía un negocio, con el que estaba forrado, pero empieza a no dar suficientes beneficios o se ha ido directamente a pique (piensa en la gente que se dedicaba a revelar carretes de fotos cuando aparecieron las cámaras digitales)

O quizás tenía un futuro prometedor en su empresa, pero mira tú por dónde la mujer de tu jefe empieza a hacerle ojitos. Total, que sin comérselo ni bebérselo, se ve despedido y en el paro.

Así que, de golpe y porrazo, al arrendatario no le llega para pagar el alquiler ¿puede pedir una disminución de la renta?

Pues, a priori, la respuesta es que no. No vas a encontrar ningún artículo o ley que permita exigir esta bajada de mensualidad, por lo que el propietario, si quiere, se podrá negar.

Dice el art 1091 del Código Civil que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos. Es lo que se conoce en el derecho como el principio de “pacta sunt servanda” (que nos gusta un latinajo a los abogados): los contratos tienen que ser cumplidos como fueron acordados.

Es de perogrullo, si firmamos un contrato y luego dejamos al arbItrIo o capricho de una de los contratantes cumplir su parte del contrato, pues sería un “choteo”. Pura lógica.

Así que a bote pronto no se puede hacer nada, y de hecho aconsejaría al inquilino que se olvidara del tema….salvo por una excepción.

Y es que, también existe otro principio, el “rebus sic stantibus”, que viene a decir algo así, y para que lo entiendas, que si las circunstancias o contexto en el que se firmó el contrato cambia radicalmente produciendo un gran perjuicio a una de las partes, las obligaciones del contrato también debieran cambiar, para dar un respiro a la parte perjudicada.

Ojo, podría utilizar términos mucho más técnicos para explicar el principio y soltarte que es necesaria la ruptura de la base económica del contrato, que se produzca una desproporcionada onerosidad para una de las partes frustrando la causa del negocio jurídico etc etc pero te lo cuento en un lenguaje mucho más coloquial porque me interesa que lo entiendas.

Este principio se refiere a las situaciones comentadas antes (negocio a la quiebra o paro), tan comunes en determinados momentos recientes como en la gran crisis del ladrillo del 2008 o la reciente pandemia del coronavirus.

abogado especialista arrendamientos Granada

El problema es que este principio existir existe pero (casi) nunca ha tenido eficacia. Porque no está basado en ningún precepto o artículo legal concreto (es una creación de la Doctrina) por lo que supone una excepción en el mundo del derecho, y por eso se interpreta restrictivamente, tanto que no se ha aplicado ni en pintura.

Ni siquiera en situaciones extremas. Piensa, por ejemplo, en la gente que se quedó en el paro en la crisis del ladrillo que antes comentaba y no podían pagar la hipoteca. Algunos pidieron a los Jueces que se tuviera en cuenta para aplazar o reducir el pago de las cuotas del préstamo. Ni por esas. Que si quieres arroz catalina.

Pero lo cierto es que el principio esta ahí (como las meigas, haberlo haylo) y la esperanza es lo último que se pierde. De hecho, existe la creencia de que la situación generada por el coronavirus pudiera dar lugar a la aplicación del mismo.

Esto permitiría al inquilino acudir a los Tribunales y pedir una reducción de rentas alegando el drástico cambio de circunstancias que haya podido sufrir y su imposibilidad para pagar la totalidad de la renta solicitando la reducción de la misma.

Aunque seamos sinceros, entre que se acude a los Tribunales o no, y pasan los meses a la espera de que se dicte una Sentencia (ya sabemos que la Justicia no es el paradigma de la rapidez) en la práctica, esta opción pierde mucha fuerza.

Máxime cuando lo lógico es que, mientras tanto, el casero se niegue a bajar el alquiler, porque insisto que no hay ningún precepto legal que le obligue a ello.

 

Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema. Si tienes más dudas escríbeme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN 1. Todo lo expuesto es aplicable únicamente a los arrendamientos de vivienda, por lo que no es válido para  arrendamientos para uso distinto de vivienda, como los arrendamientos de local de negocio o de temporada. En estos casos, lo aplicable es lo dispuesto en esta entrada.

ACLARACIÓN 2. Para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 el índice de referencia para la actualicación solo podía ser el IPC.

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