RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR. EL PROPIETARIO SE QUEDA SIN LA VIVIENDA ALQUILADA.

Vives de alquiler. Un día te llama un desconocido y te dice que el arrendador se ha quedado sin la vivienda y que te tienes que ir de casa ¿Qué puedes hacer?

SITUACIÓN DE PARTIDA: DURACIÓN DEL CONTRATO MIENTRAS EL ARRENDADOR MANTENGA SU CONDICIÓN.

duracion contrato arrendamiento

Vives en una vivienda alquilada. Y habrás escuchado que existe una duración mínima del contrato. Efectivamente, aunque el propietario rece en arameo y quiera echarte, tienes derecho a quedarte en la vivienda un tiempo mínimo. Actualmente suele ser 5 años.

Pero claro, esto es para el caso de que el arrendador siga manteniendo su condición. Es de perogrullo.

Para que nos entendamos, el casero puede alquilar la vivienda porque tiene una serie de derechos sobre la misma que le permiten disponer de ella y ostentar la posición de arrendador. Generalmente esos derechos derivan de ser el propietario, pero no siempre (por ejemplo, en los casos de usufructuario).

Pues en ocasiones, aún en contra de su voluntad, se queda sin esos derechos, y por tanto, sin la posibilidad de alquilar la casa.

SUPUESTOS DE RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR. 

abogado especialista arrendamientos

En el art 13 de la LAU se regulan los 4 siguientes supuestos:

-enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria

Dicho en cristiano, es cuando el propietario deja de pagar la hipoteca (hipoteca, entiéndase, que tenía el casero sobre la vivienda alquilada)

En estos casos el banco, como podéis imaginar, le quita la casa a través de una ejecución hipotecaria. Casa en la que, mira tú por donde, estás viviendo de alquiler. ¿el banco te puede echar?

Al tratarse del supuesto más común, en breve, haré una entrada especifica sobre este tema.

Por cierto, la ley en realidad recoge todos los casos en los que el propietario se ve obligado a perder la vivienda por una enajenación forzosa derivada de una sentencia judicial. Por ejemplo, las subastas en procedimientos de división de la cosa común.

-ejercicio de un retracto convencional.

Cuando se vende un inmueble, cabe la posibilidad de que el vendedor se reserve el derecho a recuperar la casa vendida cumpliendo con una serie de requisitos. Un as en la manga con el que se deja sin efecto la compraventa de la vivienda: Es lo que se llama el retracto convencional.

Pues aplicado al caso que nos interesa: el nuevo propietario, una vez comprada la casa, la alquila para sacarle un dinerito. Y es ahí donde entras tú como inquilino.

Pero al cabo del tiempo, el antiguo vendedor decide recuperarla ejercitando ese derecho de retracto, por lo que el actual casero se queda sin piso, y en consecuencia sin la condición de arrendador. Y tú, ¿puedes quedarte en la casa?

-apertura de una sustitución fideicomisaria.

Supón que, en un matrimonio, ella decide dejar en su testamento un piso a nombre de su marido, siempre y cuando este no se vuelva a casar en el plazo de un año. Si lo hiciera, automáticamente ese piso pasaría a su hermana, que nunca dejo de advertirle que su pareja era un fresco. Esto es una sustitución fideicomisaria condicional.

Así que al fallecer la primera, el piso en cuestión pasa a manos de su cónyuge. Este te lo alquila y tú te vas a vivir a la casa. Pero al poco, nuestro amigo decide casarse nuevamente (efectivamente, es de “enamoramiento fácil”), perdiendo así la propiedad.  Ahora el piso es de la hermana. ¿Te puede obligar a marcharte?

-ejercicio de un derecho de opción de compra.

El propietario de una vivienda pacta con un tercero una opción de compra durante los próximos tres años. Esto significa que, durante ese tiempo, si el tercero quiere, pasaría a ser el dueño de la casa.

Pero mientras no tome ninguna decisión el primero sigue siendo el propietario y puede alquilar la vivienda. ¿Adivinas a quién? Correcto, a ti. Y cuando estás viviendo en la misma, se pone en contacto contigo una persona diciendo que ha ejercitado una opción de compra y que se queda con el piso…..

¿ME TENGO QUE IR? DERECHO A QUE EL CONTRATO SIGA IGUAL.

En todos los supuestos que acabamos de analizar se da una característica común: A ti te llama alguien al que no conocías absolutamente de nada, continuando con los ejemplos, un representante de un banco, el antiguo propietario, la hermana de la mujer fallecida de tu casero etc etc

Y lo más curioso, te dice que ahora la vivienda es suya. Te quedas a cuadros. Si tú con el único que has tenido trato es con el antiguo casero. “¿A mi que me cuentas?”. El problema es cuando nuestro nuevo amigo/a quiere cambiarte las condiciones del alquiler (muy típico lo de subirte el precio) o directamente te dice que te toca irte con la música a otra parte.

¿Qué se puede hacer? Pues depende cuándo firmaras el contrato

-a partir del 6 de marzo de 2019.

Si fue a partir de esa fecha ya puedes respirar tranquilo, porque no vas a tener que hacer el “petate”, al menos hasta que transcurra el plazo mínimo de prórroga forzosa, que, como decía anteriormente, son los primeros 5 (o 7) años. Y punto pelota. Así que no te cuenten milongas los del banco  o compañía.

El motivo es porque el contrato se mantiene intacto cambiando únicamente la persona del arrendador, por lo que todo lo demás sigue igual. Así que tampoco te pueden obligar a subir la renta.

Y si hubiera transcurrido el plazo de mínimo de prórroga forzosa, ahí sí, si quiere el nuevo propietario, puede extinguir el contrato de arrendamiento, y si te he visto no me acuerdo

Por cierto, si hubieras firmado más de 5 (o 7) años de alquiler (supuesto muy raro en los arrendamientos de vivienda, que se suelen firmar por un año) te puedes quedar en la vivienda, una vez pasado el plazo de prórroga forzosa, si el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. Como es un supuesto más raro, no me extiendo, pero si tienes cualquier duda, consúltame.

-entre 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019.

Pablo Romero mi abogado de confianza

Si firmaste en este periodo de tiempo, la película cambia radicalmente, porque lo más probable es que te pongan de patitas en la calle.

Y es que solo te puedes quedar si el contrato de arrendamiento se había inscrito en el Registro de Propiedad. Y ya te digo que, salvo que seas Zara alquilando un local de negocio en la calle más céntrica de tu ciudad, el contrato no está inscrito.

La razón es sencilla: para inscribir el alquiler necesitas el consentimiento del propietario. El problema es que no es obligatorio y, para colmo, es una medida que beneficia al inquilino, no al casero. Por lo que te puedes imaginar que este último no estará por la labor de irse al Registro de la Propiedad. Sin contar con que ningún inquilino suele solicitarlo por puro desconocimiento.

Total, que un alquiler inscrito es más raro que un perro verde.

Ahora bien, si sonara la flauta y tu contrato sí estuviera inscrito, no tendrás que marcharte mientras dure la prórroga forzosa (que en este plazo de tiempo era de 3 años)

¿Y SI NUNCA TUVO LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR?

Hasta ahora hemos estado hablando de casos en los que el casero pierde esta condición una vez iniciado el arrendamiento.

Pero te pudiera pasar que firmas un contrato de alquiler con una persona que nunca llegó a tener derecho alguno sobre esa vivienda.

En estos casos se trataría de una estafa como una catedral y el contrato solo serviría para limpiarte los mocos (por no ser bestia). Es evidente.

Ahora bien, sí que se puede dar un caso en el que pudieras defender tu alquiler y quedarte en la casa el tiempo de duración mínima. En concreto cuando firmaste el contrato con la persona que consta como titular en el Registro de la Propiedad o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.

Me refiero a casos en los que, después de una venta del inmueble, el nuevo propietario no ha tenido la precaución de actualizar el Registro, inscribiendo el bien a su nombre. Pues si el antiguo dueño sigue alquilando la vivienda, tú te podrías agarrar a ese clavo.

Lo mismo ocurriría si firmaste el contrato con una persona en el absoluto convencimiento de que era el propietario (aún cuando no lo es), entre otras cosas, por la propia actitud del nuevo propietario, que le ha cedido las llaves al antiguo y le permite que disponga de él como si fuera suyo.

OTROS SUPUESTOS.

También te puedes encontrar con otros casos en los que tu casero pierda su condición de arrendador:

-cuando este vende la vivienda (pinchad esta entrada)

-cuando era usufructuario y pierde esta cualidad. (pinchad esta entrada)

-y el que cae por su propio peso: cuando el arrendador fallece. (pinchad esta entrada)

Todos estos supuestos, al tratarse de temas complejos, están desarrollados en las entradas que os he enlazado.

 

Para finalizar, cualquier duda que te surja, solo tienes que consultarme y será un placer ayudarte.

ACLARACIÓN: como indico al principio de esta entrada, lo expuesto es solo aplicable a arrendamientos de vivienda, no de temporada o local de negocio.

Abogado especialista alquileres arrendamientos Granada.

 

Dejar un comentario

Formulario Widget
reCAPTCHA

LlámameFacebookWhatsapp
Scroll to top