NECESIDAD DEL ARRENDADOR DE OCUPAR SU VIVIENDA. ¿ME TENGO QUE IR DE LA CASA?

Vives de alquiler. Un día te llama el propietario y te dice que necesita irse a vivir a esa vivienda y que te tienes que ir. ¿Qué puedes hacer?

SITUACIÓN DE PARTIDA: DURACIÓN DEL CONTRATO, DERECHO A LA PRÓRROGA FORZOSA.

duracion contrato arrendamiento

Partimos de la base de que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda. Lo normal en este tipo de contratos es fijar una duración inicial de un año.

Pero, a pesar de este periodo inicial, lo cierto es que, como inquilino, tienes derecho a la prórroga forzosa. Esto significa que, si quieres, puedes permanecer en la vivienda un mínimo de (actualmente) 5 o 7 años. Toma castaña

Y da igual que el propietario rece en arameo y se tire de los pelos, que no te venda la moto, porque no puede hacer prácticamente nada…. salvo por una excepción: el derecho de uso propio

NECESIDAD DEL ARRENDADOR DE OCUPAR SU VIVIENDA

Como digo, el derecho de prórroga forzosa es un derecho mínimo, intocable, salvo en un supuesto: cuando el arrendador o su familia necesitan ocupar la vivienda (art 9 LAU)

Imagínate que la propietaria del piso se fue por amor a Inglaterra (típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”) y, pensando que ya se quedaba de por vida en “guirilandia” decidió alquilar el piso en el que vivía en España.

Pero en estas que al hijo de la Gran Bretaña se le ha subido el Brexit a la cabeza y no la quiere ver más, así que ya no pinta nada en esas tierras (también muy típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”). Decide volver, y el único sitio que tiene para vivir es precisamente la casa donde tu tienes tu cepillo de dientes y pantuflas. Pues pintan bastos.

Pero ojo que no es tan sencillo.

REQUISITOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE USO PROPIO

En orden a proteger a los inquilinos e intentar evitar los fraudes a los que pudieran dar lugar los propietarios se han establecidos una serie de requisitos mínimos para poder ejercitar este derecho

-Hay que recogerlo en el contrato

necesidad arrendador vivienda

En los contratos celebrados partir del 6 de marzo de 2019 es necesario que, para poder hacer uso de este derecho de uso propio, se haya recogido tal posibilidad en el contrato de arrendamiento.

Esto significa que si el propietario no ha sido avispado (o no ha consultado a un abogado que le asesorara a la hora de redactar el contrato, que “pa qué”..) pues no habrá recogido esa cláusula, y en consecuencia, a ti como inquilino ahora te puede decir misa que no tienes que marcharte.

En los contratos anteriores a dicha fecha (en concreto los celebrados del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019) no era necesario incluir expresamente este supuesto en el contrato. Con lo que, en estos supuestos, es suficiente avisar al arrendatario de la nueva situación:

-Necesidad de vivienda permanente

Precisamente de la situación de la que hablamos no es que al propietario le venga bien ocupar la vivienda durante una temporada, mientras (siguiendo con nuestra amiga la tortolita) se repone de su “chasco” amoroso a expensas de volverse otra vez a las Inglaterras para buscarse la vida.

Hablamos de que el propietario necesite la vivienda para irse a vivir a ella, en principio, sin fecha de caducidad.

Si quieres saber exactamente que implica una vivienda permanente no dejes de leer esta entrada.

Y por supuesto, el motivo tiene que ser cierto y estar suficientemente acreditado (la ley habla de “especificar las causas”. Que es muy fácil inventarse según que historias para ver si ponen de patitas en la calle al inquilino.

-Preaviso obligatorio

necesidad arrendador vivienda

Por otro lado, no vale con avisarte hoy de que mañana tienes que echar a andar. Te tienen que preavisar con dos meses de antelación.

O dicho en cristiano, desde que el propietario decide que te tienes que marchar tienes dos meses para buscarte otro sitio a donde ir. Si te dan menos tiempo, sencillamente, es ilegal.

-Tiene que haber transcurrido el primer año de contrato.

Otro requisito a tener muy en cuenta es que esta excepción a la prórroga forzosa solo es aplicable cuando ya han pasado los primeros 12 meses de contrato.

Así que si te vas por amor al extranjero, asegúrate que tu relación vaya a durar, por lo menos, ese tiempo

Porque si no ha pasado ese primer año el derecho de uso propio no es aplicable. O dicho en otras palabras: como inquilino tienes asegurado, sí o sí, esos primeros 12 meses

-Que el casero sea persona física.

Otro de los cambios que se produjeron con el cambio de normativa del 6 de marzo de 2019 es que ahora, para usar de ese derecho, el arrendador tiene que ser persona física. Me explico.

Evidentemente, el “casero” suele ser una persona de carne y hueso. Pero muchas veces, porque le interesa por razones fiscales o vete tú a saber, actúa a través de una sociedad.

Esto es fácilmente constatable. Simplemente vete a tu contrato de arrendamiento y échale un vistazo a quien aparece como arrendador: si un sujeto con su nombre y apellidos o una persona juridica.

Pues bien, antes del 6 de marzo de 2019 esto daba absolutamente igual, pero ahora sí que se exige que sea persona física

Vamos, otro detallito a tener en cuenta por si te intentan vender la moto

-Derecho aplicable a la familia del casero.

necesidad propietario vivienda

Hasta ahora he estado hablando únicamente del propietario. Pero en realidad, la posibilidad de extinguir el contrato  y darte una patada en el culo como inquilino es también aplicable a su familia.

En concreto, cuando el que necesita la vivienda es un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción o es para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Imagínate que a nuestra amiga la tortolita sí que le va bien con su novio el guiri. Pero resulta que, mientras ella está en el extranjero, un hijo de una anterior relación se queda sin curro, sin ingresos y no tiene donde caerse muerto. Pues ve haciendo el “petate” que te va a tocar cederle la casa

-Tres meses para ocupar la vivienda: evitar los fraudes.

Hablemos en plata. Que no puedas echar al inquilino en los primeros 5 años, a veces es un gran incordio para los propietarios.

A lo mejor es porque no se fían de ti. A lo mejor es que tienen otros posibles inquilinos a los que le podrían doblar la renta. El caso es que muchos caseros se las ingenian para saltarse el derecho de prórroga a la torera.

Una de las triquiñuelas más típicas es decir que se trata de un arrendamiento de temporada.

Pero hay otro “clásico”: inventarse que necesitan la vivienda, echar al inquilino y luego volver a alquilarla o dejarla vacía.

Para evitar esto, la ley exige que la vivienda sea efectivamente ocupada por quién decía necesitarla en el plazo de 3 meses desde que la desalojo el inquilino o se extinguió el contrato.

Si no lo hacen, tú, como antiguo arrendatario, tienes derecho a volver a ocupar la vivienda y que además te indemnicen por los gastos que te supuso el tener que marcharte. O también puedes exigir que te paguen la equivalencia de una mensualidad de renta por cada año que en su día hubiera quedado por cumplir hasta completar los 5 (o 3) primeros años de alquiler

El problema es que, una vez has abandonado la vivienda, quizás sea complicado enterarte si efectivamente la han ocupado o te han tomado el pelo.

Pero siempre puedes hacer algunas pesquisas. Porque si el propietario, por ejemplo, ha sido tan “cenutrio” de publicitar nuevamente que está en alquiler, pues ya tienes una prueba irrefutable. Todo es cuestión de moverse.

 

Para finalizar, simplemente añadir que, como acabas de ver, se trata de una cuestión compleja, así que te recomiendo que si estás en esta situación me consultes para poder salir de dudas.

10 Comentarios

  • CARLOS
    Posted 1 junio, 2020 6:30 pm 0Likes

    Buenas Pablo,

    Ante todo, gracias.

    ¿Qué pasa si el propietario ya nos ha comunicado su necesidad de recuperar la vivienda mediante burofax, pero éste nos llegó cuando ya había sido aprobado el Estado de Alarma? Nos da dos meses, pero justo nos llega el burofax en Estado de Alarma.

    Hablamos con él y nos emplaza a cuándo acabe el Estado de Alarma. Hace unos días, nos dice que quiere retomar lo de que nos vayamos en dos meses, pero…ahora hay un Decreto que dice que los contratos se prorrogan seis meses, aunque se acredite la necesidad del propietario…eso es así?

    Un saludo y gracias a ver si me puedes ayudar.

    • Pablo Romero
      Posted 1 junio, 2020 7:28 pm 0Likes

      No existe ningún artículo de los reales decretos que se han ido publicando durante el estado de alarma que regule el supuesto “derecho uso propio vivienda vs prorroga 6 meses contrato alquiler”. Y yo paticularmente pienso que el derecho de uso propio tiene preferencia y puede extinguir el contrato de arrendamiento. Un saludo

  • Sandra
    Posted 23 julio, 2020 4:06 pm 0Likes

    Hola Pablo, mi contrato de alquiler es de agosto 2018. He querido hacer uso de mi derecho a permanecer en la vivienda hasta el tercer año puesto que el propietario requería la vivienda para venderla. Pues bien ahora él por arte de magia alega que quiere la vivienda para uso propio cuando se sabe de sobra que es mentira. Mi pregunta es, llegado el momento tendrá que demostrar que es real la necesidad de ocupar dicha vivienda? He de decir que tengo varios mensajes de WhatsApp, audios y el propio anuncio del piso en internet de que quiere vender. Tendrían validez dichas pruebas a la hora del juicio? Y por último, quedan menos de dos meses para los 2 años y no ha notificado de forma feaciente mediante burofax, realmente tiene validez la notificación por WhatsApp?

    • Pablo Romero
      Posted 24 julio, 2020 9:50 am 0Likes

      Hola Sandra.
      Si el propietario cumple todos los requisitos para el derecho de uso propio de la vivienda no hay nada que hacer. Pero claro, si no cumple todos los requisitos o directamente es mentira, pues es una estafa como una catedral (de hecho pudiera ser hasta una cuestión penal, aunque esto sería más complicado) En principio todas las pruebas pudieran ser válidas (legalmente los whatsaps ofrecen dudas….pero todos los juzgados de primera instancia te los admiten en la práctica). El audio, si es una conversación contigo no debiera darte ningún problema. El anuncio del piso de internet es otra prueba perfectamente válida. Y una más que te aconsejo: pide a un amigo que llame al teléfono que ponga como un posible comprador, que grabe una conversación en la que primero se identifique y diga con qué motivo va a llamar, para demostrar que es falso lo que dice el propietario etc etc y que luego llame, evidentemente, si en la conversación le ofrecen el piso en venta, ya tienes una prueba de cajón de que no se va a usar como uso propio del propietario)

      Que estas pruebas sean válidas no significan que puedan ser definitivas. Esto lo determinará un Juez. Pero, insisto, si puedes demostrar que el piso está en venta, no puede ser un derecho de uso propio.

      Otra cosa es que la venta de derecho o no a extinguir el contrato. Échale un vistazo a esta entrada
      https://miabogadodeconfianza.es/venta-de-la-vivienda-alquilada-se-finaliza-el-contrato-de-arrendamiento/

      Mucha suerte! Un saludo

  • Lara
    Posted 6 agosto, 2020 10:06 am 0Likes

    Buenos días, Pablo

    En nuestro caso, somos arrendadores de una vivienda que lleva alquilada más de 7 años y queremos recuperarla también por necesidad, ya que hemos sido papás y nos hemos quedado sin empleo y en una muy mala situación. Para los casos en los que han transcurrido tantos años (el contrato de un año prorrogable se firmó el 1 de junio de 2013), el procedimiento cuál sería? Varía en algo?

    Muchas gracias de antemano.

    Un saludo.

    • Pablo Romero
      Posted 7 agosto, 2020 8:57 am 0Likes

      Buenos días. El derecho a uso propio de la vivienda es solo del propietario, no del arrendatario. Este último puede permanecer en la vivienda si el contrato de alquiler sigue vigente. Otra cosa es que en situaciones de necesidad se pueda pedir prórroga de un mes para un posible desahucio, acudiendo a los servicios sociales del ayuntamiento. Te aconsejo que preguntes a estos últimos.

      Y os deseo toda la suerte del mundo. Un saludo

  • CONCEPCION
    Posted 10 agosto, 2020 8:46 am 0Likes

    Tengo un piso alquilado y lo necesitaria para la hija de mi marido. Esta es una de las situaciones que te da la Ley para su recuperacion. Ya ha pasado el primer año. Muchas gracias y un saludo.

    • Pablo Romero
      Posted 10 agosto, 2020 9:49 am 0Likes

      Buenos días. Además de pasar un año, sería necesario (por lo que intuyo, ya que tendría que ver el contrato) que se hubiera recogido el derecho de uso propio en el contrato y tener una relación de consanguinidad (salvo que sea para el cónyuge)

      Me comentas que es para la hija de tu marido, con lo que creo que esta última opción no se cumple (salvo que tu marido fuera igualmente arrendador)

      Pero tendría que estudiar el contrato para darte una respuesta segura

      Un saludo

  • Encarna
    Posted 24 agosto, 2020 6:38 pm 0Likes

    Buenas tardes,
    Si el propietario tiene más inmuebles en propiedad y está viviendo en uno de ellos pero se quiere ir a vivir de verdad al inmueble arrendado … se considera necesidad real ? O no ? al tener otros inmuebles en los que pueda vivir ?
    Gracias

    • Pablo Romero
      Posted 25 agosto, 2020 10:27 am 0Likes

      Buenos días.

      La Ley de arrendamientos urbanos no dice nada del supuesto en el que el propietario tenga otros inmuebles, simplemente se habla de “la necesidad del arrendador” para ocupar la vivienda, y ahí lo deja…. es decir, que a partir del artículo en cuestión le toca interpretar a cada juzgado que se entiende por necesidad real o cuando existe un intento de fraude para acabar con el contrato de alquiler. Es decir, en cada Juzgado te podrán decir (interpretar) una cosa distinta, porque nos movemos en terrenos subjetivos. Eso sí, hablamos de que la extinción del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador es una limitación a los derechos del arrendatario, por lo que, en caso de producirse, tiene que probarse muy bien, y si existen dudas, los Juzgados no deberían aplicarla…

      En tu caso, pues dependerá de muchos factores, como dónde tiene los otros inmuebles, si también están alquilados, el por qué tiene que ser ese inmueble en concreto etc etc

      De hecho, hay Jurisprudencia que mantiene que si el propietario tiene varios inmuebles, siempre que no sean el mismo edificio, puede elegir cual de ellos quiere ocupar sin que se le pueda poner ningún tipo de limitación

      SAP Barcelona 689/2007, 19 de Diciembre de 2007

      – Respecto a que el hijo de la actora es propietario de otras viviendas, ha de señalarse que, ya desde antiguo, se viene proclamando que cuando el arrendador posee más de una finca en una misma localidad puede ejercitar su derecho de denegación de prórroga respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellas, pues no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas, elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue más adecuada a la satisfacción de la necesidad por él sentida; así, la posposición solamente operará y es plenamente exigible, cuando el arrendador dispone de varias viviendas en una sola finca (“en las casas arrendadas por pisos”), pero no cuando se encuentre en inmuebles distintos, ya que «no hay ningún precepto que obligue al propietario a operar sobre inmuebles determinados» (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1968 y 26 de junio de 1970 )

      Así que habría que ver tu caso concreto.

      Espero poder haberte ayudado.

      Un saludo

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