MUERTE DEL ARRENDATARIO. LOS QUE VIVÍAN CON EL INQUILINO, ¿SE PUEDEN QUEDAR EN LA VIVIENDA ALQUILADA?

Vivienda alquilada a una familia. Acaba de morir la persona que, como inquilino, tenía el contrato a su nombre y no sabes si se extingue el alquiler. ¿Qué puedes hacer?

SITUACIÓN DE PARTIDA. VIVES DE ALQUILER CON TU FAMILIA PERO HA MUERTO EL ARRENDATARIO.

Pongámonos en situación: piso alquilado a una familia. Dependiendo de cada caso, en la vivienda pueden residir diferentes miembros: desde una simple pareja, a toda su prole, pasando por abuelos o “la tía Jacinta” que en el pueblo estaba  sola. Ya se sabe, cada familia es un mundo.

Pero por mucha gente que haya, lo normal es que el contrato de arrendamiento se celebre con una sola persona. Es decir, que a la hora de rellenar el contrato se ponga como arrendatario a un solo miembro del núcleo familiar: lo usual, el marido o la mujer.

Esto significa que, legalmente, conforme a lo que reza el contrato, el resto del clan familiar (la pareja, los hijos etc etc) no aparecen ni en pintura.

El problema de este tipo de situaciones es que, en ocasiones, por desgracia, el arrendatario fallece, surgiendo la duda para el resto de familiares (así como para el propietario) de si se extingue el alquiler y con ello los ocupantes tienen que abandonar la vivienda.

Por cierto, antes de continuar, si estás leyendo esto es probable que un familiar cercano tuyo haya fallecido, por lo que te doy mi pésame y un sincero abrazo.

SUBROGACIÓN EN LA POSICIÓN DEL ARRENDATARIO.

necesidad arrendador vivienda

Pues la regla general es que los familiares que vivían con el arrendatario, si este fallece, podrán quedarse en la casa.

Es decir, no se extingue el contrato, el mismo sigue en píe en los mismo términos que existían antes del fallecimiento del inquilino, solo que ahora, el lugar de este último lo ocupa un familiar.

Así que si eres el arrendador ya sabes que lo más probable es que no puedas echar a nadie de la vivienda, teniendo que continuar con el alquiler el tiempo que le restara al contrato original. Además, como nuevo arrendatario, como he dicho antes, puedes exigir que continúen las condiciones previas, así que no te vendan la moto y nada de subidas de renta.

En cuanto a la duración de los contratos, y para saber el tiempo que, como inquilino, te puedes quedar en la vivienda, no dejes de leer esta entrada.

Pero ojo, que no todo el monte es orégano. Se tienen que dar una serie de premisas básicas para que se produzca la subrogación.

PERSONAS QUE SE PUEDEN SUBROGAR

No todo el mundo puede sustituir al antiguo arrendatario y continuar el alquiler. Solo podrán subrogarse las siguientes personas

El cónyuge del arrendatario.

Hablamos de casos en los que existe un matrimonio previo (si no lo hubiera te tienes que ir al siguiente punto). La ventaja de tener firmados los papeles del “casamiento” es que, para poder subrogarte, no se te exige un tiempo mínimo de convivencia. Es decir, que a poco que el viudo pueda demostrar que estaba (convivía) con su pareja cuando falleció, ya se puede quedar en la casa.

-Las parejas de hecho

Muchas parejas conviven sin haber formalizado su relación con un matrimonio. Quizás lo tienen en mente, quizás se niegan a hacerlo. Tanto da que da lo mismo, que a estas alturas de la película nadie te va a pedir que pases por el altar (o, respecto a lo que nosotros nos interesa, un Juzgado).

Eso sí, en estos casos, si el inquilino muere, para poder continuar en la casa, la pareja tendrá que demostrar primero que se trataba de una relación estable y no un “rollete de fin de semana”, en concreto te piden que pruebes que llevabas dos años conviviendo con él/ella.

Este supuesto tiene una excepción: cuando la pareja tienes hijos en común. En este caso se presume la estabilidad y lo único que hay que acreditar es que convivías con él arrendatario al momento del fallecimiento.

Por cierto, como es lógico, el concepto de pareja se entiende con independencia de la orientación sexual de sus miembros.

-El descendiente del arrendatario.

Para ello se exige, al momento del fallecimiento, estar sujeto a la patria potestad, tutela o que llevaras conviviendo con el ascendiente durante los dos años previos.

O dicho en cristiano, y yéndonos a los supuestos más comunes, como descendiente, te podrás quedar en la casa si

+siendo el hijo eres menor de edad, o si, siendo mayor, llevaras con tus padres los dos últimos años.

+estás incapacitado y dependías del fallecido.

-Los ascendientes o hermanos del inquilino.

En estos casos se exige que no fuera una visita “puntual” de estos familiares (por ejemplo, el hermano al que, después de 10 años, su pareja le ha dado calabazas y, desconsolado, se va a vivir un tiempo contigo para pasar el mal trago). De nuevo se recurre a la exigencia de dos años previos de convivencia.

-Familiares con minusvalía igual o superior al 65 %

Las personas distintas de las mencionadas en los apartados anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 % , siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Es de perogrullo decir que, si al fallecimiento del arrendatario, la persona que pretende continuar en la vivienda no es ninguno de los familiares que acabamos de enumerar, no tiene derecho a continuar en la vivienda. Así que si eras ese íntimo amigo, por mucho que se te considerara “como de la familia”, ya puedes ir haciendo el petate.

Por otro lado, si hubiera varios familiares con derecho a subrogarse en la posición del arrendatario, si no llegan a un acuerdo entre ellos (muy típico en las familias cuando alguien muere, solo hay que ver la de tortas que se da el personal por una herencia), se seguirá el orden expuesto, salvo con una excepción: los padres que ya hayan cumplido los 70 tendrán preferencia frente a los descendientes.

Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

NECESIDAD DE NOTIFICAR AL ARRENDADOR

Pero “no se vayan todavía que aún hay más”. No es suficiente con ser familiar para quedarte en la casa. Hay que cumplir con un requisito imprescindible: la notificación al arrendador.

En concreto se exige que el familiar que pretende sustituir al fallecido en el contrato le notifique al arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento su intención de subrogarse.

Como es lógico para eso primero tendrás que explicar que el antiguo arrendatario ha fallecido (cosa que es bastante probable que el casero ya supiera por el detallito de que era la persona que le pagaba). Y cuidadín que no es suficiente con comentárselo para que te de el pésame. Es necesario aportar un certificado de defunción, que ya sabemos que a veces no estaba muerto, estaba de parranda.

Por supuesto, el aspirante a nuevo arrendatario se tiene que identificar y probar todos los requisitos legales que hemos indicado (parentesco, convivencia etc etc).

Ojito con dormirse en los laureles porque el casero ya tenía conocimiento del fallecimiento.  La ley exige notificación escrita, y ya pudo estar el casero en el velatorio diciéndole a los familiares que no se preocuparan con el alquiler, porque no sirve de nada  (Sentencia del Tribunal Supremo nº 343/2012) Las palabras se las lleva el viento, así que todo por escrito.

Como arrendador, si incumplen con estos requisitos, puedes echar al personal a la calle. Pero cuidadito, porque como los familiares tienen 3 meses para decidir si continúan el alquiler o no, durante este tiempo tú estarás atado de pies y manos a la espera de que se decidan. O dicho de otro modo, no podrás alquilar la vivienda a un tercero.

Aunque, evidentemente, que no puedas poner fin al alquiler también supone que los familiares que se han quedado en la vivienda te tienen que seguir pagando las rentas.

Y precisamente por eso, si eres un familiar de los que tendrías derecho a subrogarte, y tienes claro que no quieres seguir con el alquiler, te aconsejo que notifiques inmediatamente al casero (a lo sumo, en el plazo de un mes) tu renuncia al derecho a subrogarte. Así te evitarás que te puedan reclamar rentas (siempre que acompañes dicha renuncia con el abandono de la vivienda, si la sigues ocupando será otra historia)

NULIDAD DE LAS CLAUSULAS RENUNCIANDO A ESTE DERECHO

¿Y qué ocurriría si en el contrato de arrendamiento hubiera una cláusula que dijera que los familiares no pueden subrogarse?

Pues que dicha cláusula no es válida, no sirve para nada, es papel mojado. Así que si eres el casero podrás gritar a los cuatro vientos que el fallecido firmó libremente ese contrato, que no tendrás nada que hacer. Punto pelota.

El motivo es que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda, y en este tipo de alquileres existen unos derechos mínimos que son irrenunciables ponga lo que ponga el contrato. Y uno de ellos es esta subrogación.

Solo hay una excepción, cuando el contrato de alquiler se hubiera firmado por un tiempo superior a 5 años (o 7 si el arrendador es una persona jurídica). Se trata de un supuesto más raro que un perro verde, porque los alquileres de vivienda se suelen firmar por un año, pero “cosas veredes amigo Sancho”.

Pues en esos casos si que cabe la renuncia del derecho para el periodo de tiempo que exceda de esos 5 (o 7) años. Por tanto, ese periodo inicial es intocable, pero a partir de ahí sí que cabe la posibilidad de impedir la subrogación y extinguir el alquiler.

Si el contrato fuera anterior al 6 de marzo de 2019, este plazo mínimo intocable del que hablamos es de tan solo 3 años.

Por último, y para rizar el rizo, que sepas que hay una excepción a la excepción. No tendrá validez la renuncia a este derecho cuando la subrogación afecte a familiares que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

 

Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema. Si tienes más dudas escríbeme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACION: Todo lo expuesto es aplicable unicamente al contrato de arrendamiento de vivienda, no para otro tipo de arrendamientos, como los de local de negocio o de temporada (uso distinto de vivienda)

 

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