MUERTE DEL ARRENDADOR. ¿QUÉ PASA CON EL CONTRATO DE ALQUILER?

Te acabas de enterar que la persona con la que firmaste el contrato de arrendamiento ha fallecido. ¿Y ahora qué? ¿Me tengo que ir de la vivienda? En esta entrada te lo explico todo.

FALLECIMIENTO DEL ARRENDADOR EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

Vives de alquiler. Te quedan todavía varios años de contrato. Pero un buen día te enteras que el arrendador ha muerto y te surgen dudas, porque no sabes en qué medida puede afectar al contrato de arrendamiento.

Para colmo, se ponen en contacto contigo los supuestos herederos, que te quieren poner de patitas en la calle. ¿Qué se puede hacer?

Hay que distinguir dos supuestos: si el arrendador era el propietario de la vivienda o el usufructuario de la misma.

Arrendador propietario de la vivienda. La leyenda urbana de la extinción del contrato de alquiler.

Hablamos del supuesto más común, el que se da en un 90 % de los casos.

Pues has de saber que, si el casero es el propietario, su muerte no extingue el contrato de arrendamiento. Punto pelota. La creencia de que pone fin al alquiler es una leyenda urbana como una catedral.

Lo cierto es que si te vas a la Ley de Arrendamientos Urbanos no encontrarás nada al respecto, pues en las causas de resolución del derecho del arrendador no se habla de su fallecimiento.

Precisamente por eso, porque no se hace mención al mismo, se entiende aplicable la normativa general que aplica una sucesión contractual operada mortis causa, o, dicho en cristiano, que los herederos del difunto se subrogan en la posición del antiguo arrendador. (Véase el código Civil, artículos 657, 659, 661 y 1257, o Sentencias como la SAP Málaga 453/2013 de 13 de septiembre.)

Esto tiene una consecuencia directa: el contrato de alquiler tiene que seguir tal cual, el nuevo casero no puede cambiar absolutamente nada.

Así que, como inquilino, que no te vendan la moto, que tienes unos derechos mínimos que son intocables.

Y en concreto,  voy a referirme a la dos intentonas típicas del nuevo propietario “listillo”:

-que intenten echarte de la vivienda extinguiendo el alquiler por las bravas. Pues el nuevo arrendador tiene que respetar la duración mínima originaria del contrato de arrendamiento.

-que te pidan más dinero. No te pueden subir ni un solo céntimo la renta,.

Respecto a este último punto, una de las dudas más típicas es precisamente…

¿A quién le tienes que pagar ahora el alquiler? La herencia del inmueble.

Lo lógico sería que, una vez fallecido el arrendador, los herederos te avisaran de tal hecho y de quiénes pasan a encargarse ahora del tema. El problema es que no viene nada regulado en la ley al respecto (este es uno de esos casos comunes en la vida diaria de los que el legislador ha pasado tres pueblos).

Aunque, lo cierto, es que es algo que les compete más a ellos, no a ti como inquilino. Es decir, son el/los nuevos caseros los que se tienen que poner las pilas. Me explico.

Si a ti nadie te dice nada, tú sigue ingresando tu renta en la misma cuenta de siempre. Y así te curas en salud

Ahora bien, si te comunican quienes son los herederos, surgen varias posibilidades:

-que haya un solo heredero.

Pues nuestro nuevo amigo pasa a ser el nuevo casero y con él te tendrás que entender (ojo, respetando siempre el contrato original). Que te indique cuál es su número de cuenta y le haces a él las transferencias.

-que sean varios herederos y la propiedad del piso se la hayan repartido conjuntamente entre ellos.

Supuesto muy común en las herencias. Pues como todos son copropietarios, todos son igualmente coarrendadores, así que toca que alguien tome la voz cantante representado al grupo y te diga con quién tienes que hablar (aunque lo cierto es que, con cualquiera de ellos sería válido) y dónde ingresar el dinero.

Por cierto, tú lo ingresas y que ellos se repartan el dinero como estimen conveniente. A ti plín, eso ya no es asunto tuyo.

Por eso es muy importante que todos te acrediten por escrito, y sin que queda la más mínima duda, esa representación de los arrendadores. Que no te metan en follones, que muchas veces se llevan a matar y cada uno va a su bola. Con esto te cubres las espaldas.

Y si ves que no se ponen de acuerdo y no terminan de decirte dónde ingresar ahora el dinero (y la antigua cuenta ya no está operativa), si no quieres problemas siempre puedes hacer una consignación judicial o notarial Aunque ya te digo, que habiendo un euro de por medio, ya se las apañaran para que les des la “guita” todos los meses.

Evidentemente, esta consignación es aplicable tanto al supuesto previo de un solo heredero como a los que veremos a continuación.

-Que sean varios los herederos y no se reparta la herencia.

Es un supuesto similar al anterior. Si todavía no han decidido quien o quienes se van a quedar con el piso, nos encontramos ante una comunidad hereditaria (osea, una herencia sin dividir y repartir) y en lo que a ti respecta, mientras ellos no pongan en orden sus cosas, a ti simplemente te tienen que decir quien representa al conjunto . Que sus problemas internos no te conciernen

-Que sean varios los herederos, y uno/s de ellos se queden con la propiedad y otro con el usufructo de la vivienda.

Es lo más común cuando sobrevive el cónyuge del fallecido, que se suele quedar con el usufructo de la vivienda. Pues será con esta persona con la que tengas que gestionar el alquiler, a ti quienes sean ahora los propietarios te da igual.

Ojito que, en estos casos, cuando muere el usufructuario (imagínate que era un matrimonio mayor y el marido/mujer del antiguo propietario fallece al poco tiempo) se termina el alquiler. No dejes de leer el apartado de esta entrada donde hablo de los arrendadores que son usufructuarios.

-Que no haya herederos.

Pues en este (raro) caso la vivienda se la queda el Estado y con el haces las cuentas

¿Y si a los herederos les da por vender?

Otro supuesto típico. Los herederos venden el inmueble y se reparten el pastel. Todos contentos pero tú, como inquilino, no sabes si puedes seguir en la vivienda o no.

Como es un supuesto complicado, en breve haré una entrada en la que explicaré con detalle qué puedes hacer. Pero vaya por delante que, si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019, no te podrán echar de la vivienda mientras tengas derecho a las prórrogas forzosas. En otros casos depende de si estaba inscrito en el Registro o no.

Derecho de uso propio.

Antes hemos dicho que la muerte del arrendador no afecta al contrato y no te pueden echar de la vivienda. Pero si que hay una excepción: cuando el nuevo propietario necesita de la vivienda.

En realidad es una posibilidad que ya tenía el antiguo casero, pero de la cual rara vez hacen uso. Sin embargo, cuando aparece un tercero heredando la vivienda, sí que te puedes encontrar que necesiten la vivienda, y en ese caso, te puede tocar hacer el petate.

Pero no es tan fácil, se tiene que cumplir unos requisitos mínimos que explico en esta entrada. Léetela para que no te den gato por liebre.

Arrendador usufructuario de la vivienda.

Pablo Romero mi abogado de confianza

Pues en este caso, con el fallecimiento del arrendador, cambia radicalmente la película. En concreto, automáticamente se finaliza el contrato de alquiler.  En esta entrada explico qué es el usufructo y por qué se finaliza el arrendamiento así como lo que puedes hacer como inquilino ante tal situación.

Esto te pone contra las cuerdas, o dicho al revés, ahora los nuevos propietarios tienen la sartén por el mango. Porque si quieren, te van a apretar las tuercas, generalmente subiéndote el alquiler, o, directamente, dándote el pasaporte y si te visto no me acuerdo. Es lo que hay.

ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.

abogado especialista arrendamientos Granada

Hasta ahora se ha hecho referencia a los supuestos de arrendamiento de vivienda.

Pero en los supuestos de arrendamiento de local de negocio es igualmente aplicable el principio de que, si el arrendador era el propietario del inmueble, la muerte del mismo no extingue el contrato de alquiler.

A su vez, el contrato de arrendamiento seguirá en los términos pactados originariamente. Ojo que en este caso le es aplicable una normativa distinta a la del contrato de arrendamiento de vivienda, y entre otras cosas, la duración del contrato es diferentes.

Por útiimo, como antes, si el arrendador fuera usufructuario, el contrato de arrendamiento se extingue.

 

Si tienes cualquier duda escríbeme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada.

 

SAP Málaga 453/2013, 13 de Septiembre de 2013 

“Esta Sala participa plenamente de la valoración probatoria realizada por el Juzgador a quo, compartiendo las consideraciones que sirven de fundamento jurídico a la resolución apelada, que se dan aquí por reproducidas en evitación de innecesarias repeticiones (motivación por remisión), así como las conclusiones que aquellas se extraen en el sentido de constar acreditada la legitimación activa del actor don Leonardo . Efectivamente, existen en el proceso datos, extraídos de las pruebas practicadas, que ponen de manifiesto, con meridiana claridad, que en el curso de la vigencia del contrato de arrendamiento urbano de vivienda objeto del proceso se produjo el fallecimiento del arrendador, sucediéndole en su posición contractual su hijo, el ahora demandante don Leonardo, el cual dirigió personalmente una carta a la arrendataria, comunicándole nueva domiciliación bancaria del pago de la renta, firmando esta última el correspondiente recibo de dicha comunicación. Si bien es cierto que no consta la notificación formal a la arrendataria del fallecimiento del arrendador y de la subrogación de su hijo (la legislación especial arrendaticia urbana sólo contempla la necesidad de notificación en tiempo y forma de la muerte del arrendatario, con la consecuencia de la posible resolución del arrendamiento en su caso, con relación a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, vigentes a la entrada en vigor de la LAU de 24 de noviembre de 1994, por aplicación del art. 58 TRLAU de 1964, de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria 1ª LAU de 1994), también lo es que, en ningún caso, puede extraerse de esta circunstancia la consecuencia jurídica pretendida por la demandada, negando al demandante la legitimación activa en el presente proceso, desconociendo una sucesión contractual operada mortis causa “

 

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