Frente a un incumplimiento de las arras por el vendedor, ¿qué se debe hacer? ¿Cómo se puede reclamar? En esta entrada te explico todo.
Punto de partida: acuerdo de compraventa e incumplimiento de las arras por el vendedor.
Imaginemos que Compresio es una persona que se ha cansado de estar de alquiler, ha ahorrado un dinerito y está buscando una vivienda para comprarla e irse a vivir. Por otro lado, Vendosio ha decidido irse a otra ciudad y va a poner su casa a la venta. Total, que Vendosio pone un anuncio, Compresio va a verla y se enamora de la misma, es la casa de sus sueños.
Llegan a un acuerdo en 150.000 €, y firman un contrato de arras para escriturar en el plazo (por ejemplo) de tres meses, adelantando Compresio la cantidad de 15.000 €. Así que este último se pone a hacer todas las gestiones con el banco y el Notario, pero, mira tú por donde, cuando llama a Vendosio para cerrar una fecha para escriturar, este siempre da largas y pone alguna excusa. O quizás, directamente, Vendosio le dice a Compresio que se lo ha pensado mejor y que no va a venderle la casa.
Con estos ejemplos hablamos de casos en los que, el vendedor, pese a haberse comprometido a formalizar la compraventa, parece haberse arrepentido, dando lugar a un incumplimiento de las arras por el vendedor. ¿qué se puede hacer?
Cómo reclamar: requerimiento al vendedor.
Recuerda que, el incumplimiento de un contrato de arras tiene unas consecuencias u otras dependiendo de quién sea la parte incumplidora.
O dicho de otra manera, no tendría ningún sentido que Compresio reclamara absolutamente nada a Vendosio, si en realidad hubiera sido el primero el que hubiera puesto todo tipo de excusas para comprar la vivienda. En este caso, por ejemplo, sería Vendosio quien podría reclamar, y no al revés (si quieres saber qué hacer en ese supuesto, pincha en esta entrada)
Así que lo primero que hay que dejar muy claro es que la persona que está imposibilitando que se realice la compraventa es el vendedor. Que no quede dudas al respecto.
Parece una perogrullada que no debiera tener importancia, pero te sorprendería la gran cantidad de clientes que me han consultado y a los que le he tenido que decir que, en realidad, no hay pruebas suficientes que corroboren que el que no quiso seguir adelante fue la persona que vendía.
Porque en ocasiones simplemente se deja pasar el tiempo sin que ninguna de las partes no haga nada, o el comprador le avisa y requiere al vendedor, pero lo hace en persona o por teléfono, sin que haya constancia de dichas conversaciones (vamos, que no se graban)
Por eso, lo mejor es reunir todas las pruebas posibles que acrediten la culpabilidad del vendedor. Y la más efectiva, y sencilla, es mandar un burofax.
Efectivamente, lo más recomendable es que el comprador mande un burofax al vendedor, dejando claro su “pasividad” durante el periodo previo y citándolo ante Notario el último día del plazo estipulado en el contrato de arras, diciéndole que, en caso de que no se le vea el pelo, se entenderá que renuncia a formalizar la compraventa, con las consecuencias que, dependiendo del tipo de arras, tal circunstancia pudiera tener.
Y a partir de entonces, si el vendedor no hiciera frente voluntariamente a las consecuencias que su incumplimiento diese lugar, al comprador solo le quedará la opción de reclamar judicialmente.
Qué se puede reclamar ante el incumplimiento de las arras por el vendedor.
Todo el mundo da por hecho que, si el vendedor se arrepiente, tiene que devolver las arras duplicadas y asunto solucionado. Pero en realidad no es así, porque hay diferentes tipos de arras, y cada una tiene sus consecuencias.
De hecho, según el tipo de arras, el comprador podrá exigir el doble de la cantidad entregada, así como podrá reclamar daños y perjuicios y el cumplimiento del contrato. Vamos a ver qué se puede reclamar en cada caso.
Si se trata de unas arras penitenciales: el comprador podrá reclamar las arras por duplicado, lo que no podrá es reclamar el cumplimiento del contrato o algún otro tipo de indemnización.
Si son arras confirmatorias: el comprador no podrá reclamar sin más el doble de la cantidad adelantada, lo que podrá reclamar será el cumplimiento del contrato y los daños y perjuicios que se le hubieran generado, que serán distintos en cada caso y no tienen por qué coincidir con la el duplo de las arras.
Si son arras penales: el comprador podrá reclamar el cumplimiento del contrato o que le entreguen el doble de las arras entregadas. Incluso, en determinados casos, podrá reclamar daños y perjuicios
Si quieres más información sobre los diferentes tipos de arras y sus consecuencias, pincha en esta entrada.
Conclusiones.
1.-Si el vendedor no cumple, lo mejor es mandar un burofax requiriéndolo para escriturar y avisándole de las consecuencias.
2.-Si son unas arras penitenciales, se podrá reclamar el doble de la cantidad entregada como arras.
3.-Si son unas confirmatorias, se podrá exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización de daños y perjuicios
4.-Si son penales, se puede reclamar la venta de la casa o el duplo de las arras.
Como veis, las arras son mucho más complicadas de lo que uno se imagina. No es tan sencillo como “ante el incumplimiento del vendedor reclamo el doble de lo entregado” Existen muchas variantes y posibilidades. Y además hay que hacer las cosas bien, porque no enviar un burofax en un momento determinado, puede cambiarlo todo.
Te aconsejo que, ante la duda, y para ir con pies de plomo, te pongas en contacto conmigo.
Pablo Romero, abogado especialista en contratos de arras (compraventa de vivienda) en Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
Pablo Romero, abogado en Granada
