FINALIZACIÓN ANTES DE TIEMPO DEL CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA ¿SE PUEDEN RECLAMAR TODAS LAS RENTAS RESTANTES?

Contrato de arrendamiento de vivienda y el inquilino ha decidido marcharse antes de tiempo.¿Lo puede hacer sin que le cueste un duro? ¿Se le puede reclamar todo lo que resta de contrato? En esta entrada te lo explico.

EL PLAZO MÍNIMO DE DURACIÓN DEL CONTRATO: 6 MESES.

Vayamos al supuesto típico en un arrendamiento de vivienda: generalmente los alquileres se firman por un año.

O lo que es lo mismo, el inquilino se ha comprometido por escrito (el contrato) a pagarle al casero 12 meses de renta. Y eso es, precisamente, lo que espera el propietario, el pago de todas las mensualidades. Porque, teóricamente lo prometido es deuda.

Pero la vida da muchas vueltas. Quizás porque ha encontrado trabajo en otra ciudad, quizás porque ha visto un piso más barato, o sencillamente porque le da la real gana, el arrendatario decide irse antes de tiempo, sin cumplir con el año pactado. 

Evidentemente, nos referimos a una resolución unilateral del contrato. Porque si fuera consensuada entre ambas partes, si propietario e inquilino están de acuerdo, pues todo el mundo contento.

Pero, si no hay acuerdo, siempre surge la misma duda: ¿el arrendador puede reclamar al inquilino TODO lo que resta de alquiler?

Pues va a ser que no.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su art 11,  establece que, sea cual sea la duración que se haya puesto en el contrato, el plazo mínimo (obligatorio) es tan solo de medio año.

O dicho en cristiano, pasados los 6 primeros meses, el inquilino puede hacer el petate y marcharse “de gratis”….o casi.

POSIBLE PEQUEÑA PENALIZACIÓN

Vale, es cierto que, pasados los 6 meses, al inquilino no se le pueden reclamar TODAS las mensualidades restantes, pero no tan rápido.

Porque eso no quita que se pueda acordar una pequeña penalización.

Un castigo para el arrendatario que tirando de “donde dije digo digo Diego” ahora no cumple con su palabra, haciendo caso omiso a lo pactado.

Pero que nadie se alarme ni eche las campanas al vuelo. Se trata de una sanción casi testimonial ya que que tiene dos condiciones/ límites:

tiene que estar previamente recogida en el contrato. Así que si al casero se le pasó incluirla en su día, si no la puso por escrito, ahora puede decir misa.

-y hay un tope máximo. En concreto, el importe de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Y si queda menos de un año, pues la parte proporcional. Todo lo que supere este límite es ilegal.

Esto quiere decir que, salvo que se haya firmado 15 años de alquiler (en cuyo caso sí le puede salir por un pico al arrendatario) lo normal es que la sanción sea casi simbólica: por ejemplo la mitad o un tercio de la mensualidad. O ni eso.

Nada comparado con la totalidad de las mensualidades restantes…. Así que, si eres el arrendatario, ya puedes volver a respirar. Y, como arrendador, pues toca fastidiarse, porque no hay otra

¿Y SI SE FIRMÓ UNA CLÁUSULA QUE OBLIGA AL INQUILINO A PAGAR TODO LO QUE RESTA? ¿O UNA PENALIZACIÓN DESORBITADA?

A veces se incluye en el contrato una cláusula que expresamente dice que si el arrendatario se va antes de tiempo, tendrá que pagar todo lo que resta de alquiler. O una indemnización “de agárrate y no te menés”

Y, lo cierto es que el arrendatario la firmó tan contento.

La pregunta es si, ahora, el propietario, puede exigir al inquilino que cumpla con esa cláusula, o “avisarle” de que le pondrá una demanda de regalo si no paga.

Pues, de nuevo, la respuesta es no.

Este tipo de cláusulas van en contra de los derechos mínimos que la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge para el arrendatario.

Por eso, por mucho que se hubieran acordado entre las dos partes, por mucho que estuvieran libremente firmadas y aceptadas, son inservibles, papel mojado (para más información pinchar aqui)

Así que, como inquilino, si te están reclamando esas rentas por desconocimiento o por un “a ver si cuela” ya sabes que te puedes negar con todas las de la ley. De nada por avisar.

Como propietario, lo siento, es lo que dice la ley. Te acabo de chafar el día.

DESISTIMIENTO DENTRO DE LOS 6 PRIMEROS MESES

abogado especialista arrendamientos granada

Estamos constantemente hablando de lo que ocurre después del medio año.

Pero no olvides que el casero, si todavía no ha pasado el primer semestre, sí que puede reclamar al inquilino el resto de rentas. Ojo, solo hasta el sexto mes (inclusive) .

Y da igual si este último apenas habías puesto un pie en la vivienda, si apenas habías hecho uso de la misma. Haberlo pensado mejor.

Y cuidado, porque a esas rentas se le puede añadir la penalización de la que hablábamos antes. Toma castaña.

En estos casos te aconsejo que, si, como inquilino, dispones de algún motivo lógico para irte de la vivienda, lo hables con el arrendador. Y eso me lleva al siguiente punto

¿ES NECESARIO ALEGAR ALGUNA CAUSA?

Al hilo de lo que estamos hablando, has de saber que en realidad no es obligatorio justificar motivo alguno.

Como decía, en los 6 primeros meses sí lo recomiendo por la posibilidad de llegar a un acuerdo, pero una vez pasado ese tiempo ten claro que el inquilino se puede ir sin dar más explicaciones.

Otra cosa es que se haga por pura deferencia.

Y recuerda que, se den explicaciones o no, una vez pasados los 6 primeros meses, el arrendatario siempre tiene que avisar al casero con una antelación de 30 días.

Por cierto, un consejo para el inquilino, deja siempre constancia por escrito de que abandonas la vivienda. Que te pueden jugar una muy mala pasada.

De todas formas, mi recomendación es clara: tanto antes de firmar el contrato, como cuando se pretende la resolución del mismo, asesórate bien con un especialista (oye, que casualidad, yo llevo toda mi vida trabajando con arrendamientos…)

Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema. Si tienes más dudas escríbeme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

 

ACLARACIÓN 1: esta entrada es válida solo para los arrendamientos de vivienda. Para otros tipos de arrendamientos, como los de local de negocio, no se aplica la norma de los 6 meses.  Y las consecuencias por desistimiento anticipado del contrato son distintas: las explico en esta entrada

Lo mismo ocurre con los arrendamientos de temporada, como (suelen ser) los pisos de estudiantes. Esta entrada no es aplicable a este tipo de alquileres. En breve haré una entrada dónde desarrollaré este punto. Mientras tanto, consúltame

ACLARACIÓN 2: esta entrada es válida para los contratos de arrendamiento a los que se le aplica la legislación vigente a la fecha de publicación, en concreto los posteriores al 6 de junio de 2013. Si tu contrato es anterior, no dudes en consultarme por si la regulación fuera diferente.

ACLARACIÓN 3: a lo mejor, el motivo por el que el inquilino quiere resolver el contrato es porque necesita una bajada de la renta. O quizás sea al contrario, es el casero el que se plantea subirla. Si tienes dudas al respecto, leete esta entrada donde explico todo lo que necesitas saber

ACLARACIÓN 4: Si tienes dudas acerca de la duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda échale un vistazo a esta entrada en la que te aclaro todas las cuestiones al respecto

 

 

Dejar un comentario

Formulario Widget
reCAPTCHA

LlámameFacebookWhatsapp
Scroll to top