CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE 11 MESES SIN PRÓRROGA. LEYENDA URBANA

Vas a alquilar una vivienda y el propietario te dice que no va a ser por un año, que tiene que ser por 11 meses. Y que cuando pase ese tiempo, si él quiere, tienes que irte. A ti todo esto te huele a chamusquina. ¿Qué puedes hacer?

ALQUILER DE 11 MESES: QUE NO TE TOMEN EL PELO.

Mucha gente está convencida de que, si se alquila la vivienda por un periodo inferior al año (por ejemplo, 11 meses), automáticamente deja de ser aplicable la prórroga forzosa del inquilino. O lo que es lo mismo, que una vez finalizado el plazo inicial de contrato, el casero puede poner de patitas en la calle al arrendatario.

Pero, en realidad, se trata de una leyenda urbana, así que no te tomen el pelo. Porque, como inquilino, si quieres, puedes quedarte en la vivienda (y como propietario no tienes base legal para echar a nadie)

Pero vayamos por partes, y déjame primero que te explique de dónde viene toda esta confusión.

ALQUILER DE UNA CASA: ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O DE TEMPORADA

Lo primero que hay que tener claro es que, cuando alquilas una casa, se pueden dar dos tipos de arrendamientos: el de vivienda y el de temporada.Y aunque pudieran parecer muy semejantes, hay diferencias importantes entre ellos.

En el primero (el arrendamiento de vivienda) alquilas para irte a a vivir a ella con voluntad de permanencia. Es decir, que aunque no sabes (porque la vida da muchas vueltas) si estarás en esa casa un año o veinte, tu intención es quedarte allí una larga etapa.

En el de temporada sí que sabes de antemano el tiempo que vas a estar. Por ejemplo, la gente que se traslada a otra provincia para cubrir una baja de 4 meses, o que se va a la playa 20 días de vacaciones. En estos casos alquilas una vivienda por un periodo concreto, porque cuando pase ese plazo, tienes claro que te toca volver a tu casa.

Si te ha quedado alguna duda y quieres más detalles sobre la diferencia entre ambos arrendamientos pincha aquí.

Y que sea uno u otro no es moco de pavo, porque a cada tipo de alquiler se le aplica una regulación diferente.

PRÓRROGA FORZOSA DEL INQUILINO

En el supuesto de los arrendamientos de vivienda, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato de arrendamiento, no se pueden obviar.

Uno de estos derechos es que el inquilino puede prorrogar el contrato, sí o sí, durante cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica). Es decir, puede quedarse en la vivienda por mucho que el casero lo quiera echar con agua caliente (o más bien, en estos casos, cortándole el agua).

Sin embargo, en los arrendamientos de temporada solo se puede prorrogar el contrato si hay acuerdo entre ambas partes. Así que, transcurrido el periodo inicial pactado, si el casero se ha cansado de ti, te puede dar una patada en el culo conforme a la ley.

Entonces ¿qué crees que le interesa más al propietario? ¡Premio! Lo has adivinado

Y como el personal está convencido (por la leyenda urbana existente) de que los contratos de arrendamientos firmados por debajo de un año no son de vivienda, sino que se tratan de temporada, pues muchos caseros tiran de esta “triquiñuela”para saltarse a la torera la obligación de prorrogar el contrato.

La idea sería buena….. si no fuera porque esa “triquiñuela” no tiene ninguna base legal. No viene recogida en ningún artículo ni aplicada en ninguna sentencia. Sencillamente no existe. Es una leyenda urbana.

Porque la base para que un alquiler sea de vivienda o de temporada no depende del plazo pactado en el contrato, sino de la intención con que se haga.

Sí, es cierto que los arrendamientos de vivienda suelen ser por un año o incluso más. Y que los de temporada rara vez superan los 6 meses. Pero que sea lo más común no es óbice para que también se pueda dar (porque es perfectamente válido) un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado por plazos (por ejemplo) de 3 meses, al igual que un contrato de temporada por un año y medio.

Porque lo único relevante es si se sabe de antemano el tiempo concreto que, yo como inquilino, voy a estar (temporada) o por el contrario, es, a priori, de duración indefinida (de vivienda).

ENTONCES, QUÉ TENGO QUE HACER ANTE UN CONTRATO DE 11 MESES

Pues si eres el futuro inquilino, y todavía no has firmado el contrato, siempre puedes hablar con el propietario y explicarle que no tiene ningún sentido poner 11 meses.

Pero es que la cuestión es aún más sencilla: firma el contrato, sin discutir nada, y si más adelante (dentro de los 5 primeros años) te dice que te tienes que marchar, le puedes decir que “nanai de la china”, que como es un contrato de vivienda, tienes derecho a la prórroga. El propietario entonces rezará en arameo, y quizás hasta te “amenace” con demandarte. Pero tan sencillo como que le preguntes en que artículo se basa, que entre tú y yo, como que no lo va a encontrar cuando se ponga a hacer la demanda….

Y si eres el propietario, pues siempre lo puedes poner en el contrato, pero como decía antes, a los efectos que en realidad pretendes (evitar la prórroga forzosa) esos 11 meses son papel mojado, porque no dejara de ser un arrendamiento de vivienda.

OJITO CON LOS FRAUDES DE ALGUNOS CASEROS

Pero claro, todo lo que estoy contando es para los casos en los que en el contrato no se especifica literalmente el tipo de arrendamiento que es. Es decir, no se le pone nombre y apellidos.

Porque si el contrato se encabeza con el título de “arrendamiento de vivienda”, pues como decía antes, no va a haber ningún problema en prorrogarlo por el inquilino.

Pero quizás el casero sea más “pillo” de la cuenta, y lo que hace es encabezar el contrato (o incluirlo dentro del clausulado) con el título “arrendamiento de temporada”.  En ese caso sí que pudiera ser posible que el inquilino se quedara sin prórroga forzosa, pero no porque el contrato sea de 11 meses (que ya hemos dicho que el tiempo no es relevante), sino porque supuestamente, el inquilino, al firmar ese contrato, está reconociendo que su intención no es irse a vivir de manera duradera.

De hecho, muchos arrendadores buscan este tipo de fraudes para, si el inquilino no está al tanto, poder echarlos. Aunque (como explico en la entrada del enlace) si no has hecho constar el motivo por el que el contrato es de temporada, como por ejemplo, la sustitución de una baja, lo normal es que un Juez termine dando la razón al inquilino.

Pero, como más vale prevenir que curar, procura siempre que en el contrato aparezca al título de “arrendamiento de vivienda”.

NECESIDAD DEL ARRENDADOR DE OCUPAR LA VIVIENDA

No quiero terminar sin hacer una breve mención al hecho de que, la prórroga forzosa del inquilino, por mucho que sea un derecho mínimo del arrendamiento de vivienda, sí que tiene una excepción: cuando el propietario (o familiares directos, esto es, de primer grado) necesitan irse a vivir a esa vivienda. Este supuesto lo trataré en otra entrada próximamente, pero si tienes dudas, consultame

DURACIÓN DE LA PRORROGA

Igualmente, y sin perjuicio de tratarlo en una entrada individual, quiero hacer un pequeño resumen de los plazos de la prórroga forzosa:

Si el arrendador es persona física el inquilino tiene derecho a estar en la vivienda durante 5 años. Si al termino de este plazo, el propietario no rescinde el contrato, vuelve el arrendatario a tener un derecho de prórroga por otros tres años

Si el arrendador es persona jurídica, el plazo inicial no es de cinco, sino de siete años. Y, como antes, si pasado ese periodo inicial no se rescinde el contrato por parte del propietario, vuelve a haber otra prórroga de tres años.

Si tienes cualquier duda al respecto, escríbeme y te resolveré el problema

 

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